Nieruchomość, na której z przyczyn obiektywnych, nie jest możliwa zabudowa spełniająca wymogi prawa budowlanego, w tym przede wszystkim określone w art. 5 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 38 poz. 229 ze zm./ i przepisów wykonawczych do tego artykułu, nie może być zakwalifikowana jako działka budowlana.
Wojewoda S. decyzją z dnia 16 sierpnia 1991 r. utrzymał w. mocy decyzję Kierownika Urzędu Rejonowego w Ł. zatwierdzającą plan realizacyjny pod budowę budynku mieszkalnego na nieruchomości Cz. S. w D. W uzasadnieniu tej decyzji zostało stwierdzone, że usytuowanie projektowanego budynku w odległości 0,30 m od granicy działki J. M. oraz w odległości 4,30 m od realizowanego przez niego budynku mieszkalnego (...) uwarunkowane jest szerokością działki inwestora, wynoszącą 11,25 m a także istniejącą zabudową na działkach sąsiednich.
Projektowany budynek, nie mający otworów drzwiowych i okiennych od strony nieruchomości J. M., nie spowoduje ograniczenia dopływu światła do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w budynku mieszkalnym J. M., ponieważ od strony działki inwestora budynek ten posiada jedynie drzwi wejściowe oraz okna na klatkę schodową i poddasze. Odsunięcie projektowanego budynku o 0,30 m od granicy działki ma umożliwić wykonanie trwałego ogrodzenia, zabezpieczającego ścianę szczytową budynku.
W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego J. M. domagał się uchylenia decyzji organów obu instancji. Zarzucił, że minimalna odległość budynków mieszkalnych od granicy działki musi wynosić co najmniej 3 m. Projektowane usytuowanie budynku w odległości 0,30 m od granicy pozbawi skarżącego dopływu światła słonecznego do jego domu, w którym od strony wschodniej będą znajdować się okna. Istnieją warunki do usytuowania projektowanego budynku przy granicy z działką Z. S., która nie ma charakteru budowlanego.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji dodatkowo podniósł, że lokalizacja projektowanego budynku przy granicy z działką Z. S. była rozważana podczas wizji w dniu 16 sierpnia 1991 r. Jednakże ze względu na znajdujący się w odległości 5,5 m od działki inwestora budynek mieszkalny J. W. z otworem okiennym do pomieszczeń mieszkalnych od strony zachodniej, propozycja takiej lokalizacji nie została przez zainteresowane strony przyjęta.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:
Przepisy prawa budowlanego należą do bezwzględnie obowiązujących, co oznacza, że ich realizacja nie jest uzależniona od woli organów administracji, jak i inwestorów oraz właścicieli nieruchomości sąsiadujących z inwestycją budowlaną.
O ile chodzi o prawne wymogi sytuowania obiektów budowlanych, w tym wolno stojących budynków mieszkalnych, to zawarte są przede wszystkim w par. 12 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Administracji Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki /Dz.U. nr 17 poz. 82/. W świetle zwłaszcza przepisu par. 12 ust. 2 tego rozporządzenia, który - niezależnie od zachowania wymogu odległościowego od granicy działki - obliguje do sytuowania projektowanego obiektu w odległości co najmniej 8 m od budynku istniejącego na sąsiedniej działce, zaskarżona decyzji, dozwalająca na usytuowanie budynku mieszkalnego Cz. S w odległości 4,30 m od realizowanego już, w oparciu o uzyskane pozwolenie na budowę, budynku mieszkalnego skarżącego, nie znajduje prawnego uzasadnienia.
Należy przy tym zaznaczyć, że zarówno powierzchnia jak i konfiguracja działki przeznaczonej pod zabudowę nie mogą zwalniać inwestora, a także organów orzekających, od bezwzględnego obowiązku uczynienia zadość wymogom prawa budowlanego, w tym m.in. zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich /art. 5 ust. 1 pkt 6 prawa budowlanego/. Nieruchomość, na której z przyczyn obiektywnych, nie jest możliwa zabudowa spełniająca wymogi prawa budowlanego, w tym przede wszystkim określone w art. 5 ustawy - prawo budowlane i przepisów wykonawczych do tego artykułu, nie może być zakwalifikowana jako działka budowlana.
Nie oznacza to, że wymogu działki budowlanej nie spełnia nieruchomość C. S., gdy się zważy że posiada ona powierzchnię o wielkości ponad 4 tys. m2. Mimo niewielkiej szerokości tej nieruchomości, jej znaczna długość, której stosunkowo długie odcinki sąsiadują z działkami nie mającymi żadnej zabudowy, zarówno na działce skarżącego jak i na działce J. W., pozwala na projektowanie budynku mieszkalnego w miejscu nie powodującym żadnych kolizji z uzasadnionym interesami sąsiadów.
Z przytoczonych względów należało na podstawie art. 207 par. 1 pkt 1 i 3 Kpa uchylić zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną w mocy decyzję organu pierwszej instancji.