Nieruchomość, na której z przyczyn obiektywnych, nie jest możliwa zabudowa spełniająca wymogi prawa budowlanego, w tym przede wszystkim określone w art. 5 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 38 poz. 229 ze zm./ i przepisów wykonawczych do tego artykułu, nie może być zakwalifikowana jako działka budowlana.
Wojewoda S. decyzją z dnia 16 sierpnia 1991 r. utrzymał w. mocy decyzję Kierownika Urzędu Rejonowego w Ł. zatwierdzającą plan realizacyjny pod budowę budynku mieszkalnego na nieruchomości Cz. S. w D. W uzasadnieniu tej decyzji zostało stwierdzone, że usytuowanie projektowanego budynku w odległości 0,30 m od granicy działki J. M. oraz w odległości 4,30 m od realizowanego przez niego budynku mieszkalnego (...) uwarunkowane jest szerokością działki inwestora, wynoszącą 11,25 m a także istniejącą zabudową na działkach sąsiednich.
Projektowany budynek, nie mający otworów drzwiowych i okiennych od strony nieruchomości J. M., nie spowoduje ograniczenia dopływu światła do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w budynku mieszkalnym J. M., ponieważ od strony działki inwestora budynek ten posiada jedynie drzwi wejściowe oraz okna na klatkę schodową i poddasze. Odsunięcie projektowanego budynku o 0,30 m od granicy działki ma umożliwić wykonanie trwałego ogrodzenia, zabezpieczającego ścianę szczytową budynku.
W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego J. M. domagał się uchylenia decyzji organów obu instancji. Zarzucił, że minimalna odległość budynków mieszkalnych od granicy działki musi wynosić co najmniej 3 m. Projektowane usytuowanie budynku w odległości 0,30 m od granicy pozbawi skarżącego dopływu światła słonecznego do jego domu, w którym od strony wschodniej będą znajdować się okna. Istnieją warunki do usytuowania projektowanego budynku przy granicy z działką Z. S., która nie ma charakteru budowlanego.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji dodatkowo podniósł, że lokalizacja projektowanego budynku przy granicy z działką Z. S. była rozważana podczas wizji w dniu 16 sierpnia 1991 r. Jednakże ze względu na znajdujący się w odległości 5,5 m od działki inwestora budynek mieszkalny J. W. z otworem okiennym do pomieszczeń mieszkalnych od strony zachodniej, propozycja takiej lokalizacji nie została przez zainteresowane strony przyjęta.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:
Przepisy prawa budowlanego należą do bezwzględnie obowiązujących, co oznacza, że ich realizacja nie jest uzależniona od woli organów administracji, jak i inwestorów oraz właścicieli nieruchomości sąsiadujących z inwestycją budowlaną.
O ile chodzi o prawne wymogi sytuowania obiektów budowlanych, w tym wolno stojących budynków mieszkalnych, to zawarte są przede wszystkim w par. 12 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Administracji Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki /Dz.U. nr 17 poz. 82/. W świetle zwłaszcza przepisu par. 12 ust. 2 tego rozporządzenia, który - niezależnie od zachowania wymogu odległościowego od granicy działki - obliguje do sytuowania projektowanego obiektu w odległości co najmniej 8 m od budynku istniejącego na sąsiedniej działce, zaskarżona decyzji, dozwalająca na usytuowanie budynku mieszkalnego Cz. S w odległości 4,30 m od realizowanego już, w oparciu o uzyskane pozwolenie na budowę, budynku mieszkalnego skarżącego, nie znajduje prawnego uzasadnienia.