Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis (spr.) Sędzia WSA Anna Siedlecka Protokolant: Krzysztof Erbel po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi L. C. i A. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. na rzecz strony skarżącej kwotę 4208 (słownie: cztery tysiące dwieście osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Decyzją z dnia [...], wydaną na podstawie art. 4 pkt 11, art. 98a ust. 1-lb, art. 144 ust. 2, art. 146 ust. la, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm.) oraz art. 104 i art. 107 kpa, w związku z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z 2008, nr 101, poz. 1180), z urzędu Burmistrz Miasta S. 1. ustalił wobec L. i A. C. opłatę adiacencką w wysokości 19.110,00 zł (słownie: dziewiętnaście tysięcy sto dziesięć złotych) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. przy ul. O. Nr [...] o łącznej powierzchni [...] m2, stanowiącej działki nr [...] i nr [...] obręb [...], wskutek podziału działki nr [...] obręb [...], zatwierdzonego decyzją Burmistrza S. nr [...] z dnia [...] 2. opłatę ustaloną w pkt 1 L. i A. C. zobowiązani są wnieść w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna na rachunek bankowy Urzędu Miasta: Bank Zachodni WBK S.A. 1 Odział w S. [...]. 3. do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. 4.wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym postał obowiązek zapłaty.
Na uzasadnienie organ wskazał, że L. i A. C. - właściciele nieruchomości położonej w S. przy ul. O. Nr [...] opisanej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obręb [...], dla której Sąd Rejonowy w J. prowadzi księgę wieczystą nr [...] wnieśli o zatwierdzenie podziału na 2 działki: nr [...] o powierzchni [...] m2 i nr [...] o powierzchni [...] m2, Podział został zatwierdzony decyzją Burmistrza S. nr [...] z dnia [...]. W wyniku podziału nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę 63.700,- złotych. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego S. K. z dnia 23 sierpnia 2017 r. Działający w imieniu L. i A. C. pełnomocnik w dniu 12 lutego 2018 r. wniósł o zobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego do wskazania w operacie szacunkowym numerów ewidencyjnych nieruchomości przyjętych jako podobne oraz podniósł, iż operat szacunkowy jest dla strony niejasny, z uwagi na brak opisu cech względem poszczególnej wagi ocen. W związku z tymi uwagami pełnomocnika strony organ pismem z dnia 21 lutego 2018 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o złożenie wyjaśnień. Odpowiadając rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 9 marca 2018 r. podał m.in., iż: 1. Do szacowania wybrał dostępne, najbardziej podobne nieruchomości do wycenianej; 2. różniące się cechy tych nieruchomości skorygowane zostały zgodnie z algorytmem stosowanym przy tej metodzie szacowania; 3. numery działek podlegają ochronie dóbr osobistych oraz są ważnym elementem warsztatu rzeczoznawcy, dla którego pozyskanie danych wymaga nakładu organizacyjnego i finansowego; 4. operat szacunkowy składa się z części obliczeniowej i szacunkowej. Cześć szacunkowa to indywidualne i odpowiedzialne zaliczenie położenia nieruchomości do cech wyszczególnionych w tabeli. Po ustaleniu stopni w danych cechach dalej rzeczoznawca podejmuje decyzje (szacuje) zgodnie z doświadczeniem, znajomością rynku i wiedzą. W myśl wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 maja 2013 r. (I OSK 2430/11) definicję "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym nieruchomość podobna to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przy czym porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza identyczności tych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników odziaływujących na wartość nieruchomości. Uwzględniając stanowisko Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego we Wrocławiu prezentowane m.in. w wyrokach: z dnia 24 września 2014 r. (sygn. akt II SA/Wr 487/14) i z dnia 21 października 2015 r. (sygn. akt II SA/Wr 491/15) rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przy ustalaniu wartości nieruchomości po dokonaniu podziału ponownie przyjął, że jest to suma wartości poszczególnych działek wydzielonych jako osobne nieruchomości. Powyższy pogląd został potwierdzony w innych licznych orzeczeniach sądowych, przykładowo w wyrokach: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 3 września 2014 r. (sygn. akt IISA/Gd 355/14), Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w lodzi z dnia 15 stycznia 2015 r. (sygn. akt II SA/Łd 737/14). Na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509) aktualnie w tym zakresie mamy jednoznaczny przepis prawny (art. 98 ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) stanowiący, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Powyższe brzmienie przepisów obowiązuje od dnia 23 sierpnia 2017 r. na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509), która w przepisach przejściowych wskazała, że do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 zmienionej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 4 ust. 3 ustawy zmieniającej). Przepis art. 4 ust. 4 tej ustawy zmieniającej wskazuje ponadto, iż do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Po analizie operatu szacunkowego i wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego organ uważa, iż sporządzony przez niego operat szacunkowy stanowi wiarygodną podstawę do określenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku dokonania jej podziału. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, a więc stanowi wartość dowodową. W operacie określony został przedmiot i zakres wyceny oraz rzeczoznawca prawidłowo dokonał ustaleń dotyczących wzrostu wartości w odniesieniu do poszczególnych działek. W operacie zawarto szczegółową analizę transakcji zawartych na rynku lokalnym, obejmującą transakcje nieruchomościami uznanymi przez rzeczoznawcę za podobne, z uwzględnieniem trendu czasowego. Wybór nieruchomości został opisany i uzasadniony przez rzeczoznawcę. Nie jest natomiast rzeczą organów administracji rozważanie w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływają na wartość szacowanych nieruchomości, oraz analizowanie w jakim zakresie możliwy byłby wpływ innych cech rynkowych, ponieważ oznaczałoby to wkraczanie w domenę wiedzy specjalistycznej. W myśl wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2011 r. (II OSK 1705/10) organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.