Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis (spr.), Sędziowie: sędzia WSA Olga Białek, sędzia WSA Władysław Kulon, , po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 14 stycznia 2021 r. sprawy ze skargi E. P. i M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty tzn. renty planistycznej oddala skargę.
Decyzją z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...], działającej z upoważnienia Burmistrza Miasta [...], Naczelnik Wydziału Gospodarki Przestrzennej i Architektury Urzędu Miasta [...] ustalono E. i M. małżonkom P. jednorazową opłatę, tzw. rentą planistyczną, w kwocie po 52.467,90 zł każdemu ze współmałżonków z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości gruntowej położonej w [...] przy ul. [...], w granicach działek nr [...] i nr [...],[...], obręb [...], o łącznej powierzchni [...] ha. Jako podstawę prawną swojej decyzji organ I instancji wskazał przepisy art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 ze zmianami), przepisy (bez wskazania konkretnego przepisu) uchwały Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wyodrębnionego terenu położonego przy ul. [...] w [...] w [...] (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia [...] maja 2018 r., poz. [...]).
W uzasadnieniu decyzji organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania. Wskazał również, iż w piśmie z dnia [...] maja 2019 r. małżonkowie P. wskazali, że operat szacunkowy zawiera błędy polegające na przyjęciu do porównania zbyt małych działek, braku oceny nieruchomości w zbiorze porównawczym pod kątem cechy wskaźnik intensywności zabudowy", użycia tych samych działek do porównań przy określaniu wartości nieruchomości z okresu przed zmianą i po zmianie planu miejscowego, gdy tymczasem żadna z nich nie miała wskaźnika korzystnego i bardzo korzystnego (stopnie wg tabeli nr 2). W następstwie tych okoliczności organ I instancji przytoczył treść pisma z dnia [...] czerwca 2019 r., w którym rzeczoznawca majątkowy odniósł się do podniesionych zastrzeżeń. Rzeczoznawca stwierdził: odnośnie do wątpliwości w kwestii doboru nieruchomości do wyceny pod względem ich podobieństwa. Zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami "przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Do wyceny tej nieruchomości dobrano nieruchomości o największym stopniu podobieństwa w zakresie wskazanym w powyższym przepisie ustawowym. Przepis ten w wymienia w pierwszej kolejności podobieństwo w zakresie: "położenia nieruchomości", następnie podobieństwo w zakresie: "stanu prawnego, przeznaczenia nieruchomości oraz sposobu korzystania z nieruchomości". Ustawodawca w ten sposób określa najważniejsze cechy w zakresie podobieństwa jakie powinny być brane pod uwagę przy doborze nieruchomości do wyceny. Wszystkie te cechy zostały spełnione przy doborze nieruchomości do zbioru służącego wycenie przedmiotowej nieruchomości. Dopiero niejako dodatkowo przepis ustawowy wskazuje na możliwość doboru "innych cech wpływających na jej wartość" - nie precyzując dokładnie o jakie cechy chodzi. Praktyka w zakresie wyceny nieruchomości dowodzi, że jedną z takich cech może być także powierzchnia wycenianej nieruchomości.