Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 września 2013 r. sprawy ze skargi B. R. i K. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia [...] nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia niniejszego wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz B. R. i K. R. solidarnie kwotę [...] ([...]) złote tytułem zwrotu uiszczonego wpisu a nadto na rzecz B. R. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
Decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) - dalej "K.p.a." i art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647), oraz uchwały Nr XXXV/414/10 Rady Gminy Kołbaskowo z dnia 29 września 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w obrębie ewidencyjnym Karwowo, w gminie Kołbaskowo (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 108, poz. 1938), Wójt Gminy ustalił B.R. i K.R. opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] (KW [...]) położonej w obrębie ewidencyjnym [...], spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku ze sprzedażą tej nieruchomości w dniu [...] r.
W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że uchwałą Nr XXXV/414/10 z dnia 29 września 2010 r. Rada Gminy Kołbaskowo uchwaliła plan miejscowy obejmujący teren przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z którym obszar ten przeznaczony został pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. W dniu 29 czerwca 2012 r., a więc przed upływem pięciu lat od wejścia planu miejscowego w życie, B. i K. małżonkowie R. sprzedali działkę nr [...]. Z tego względu w dniu 9 sierpnia 2012 r. wszczęte zostało postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego. W planie miejscowym, który przestał obowiązywać na tym terenie z dniem 31 grudnia 2002 r. działka nr [...] przeznaczona była pod uprawy sadownicze. W planie miejscowym uchwalonym 29 września 2010 r. teren ten został przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem zabudowy usługowej. W dniu [...] r. rzeczoznawca majątkowy I.W. sporządziła na zlecenie organu I instancji operat szacunkowy, z którego wynika, że zmiana planu miejscowego spowodowała wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o kwotę [...] zł ponieważ wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła [...] zł, a po uchwaleniu planu [...] zł. W ocenie organu I instancji operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wydanego na podstawie art. 159 tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w sposób rzetelny i fachowy. Operat oddaje stan faktyczny i prawny nieruchomości i został sporządzony w następstwie pełnego procesu wyceny obejmującego czynności szacunkowe, konieczne do wyceny. Prawidłowość wyceny nie wzbudziła wątpliwości organu I instancji, zatem operat mógł stanowić dowód w sprawie.
W odwołaniu od tej decyzji skarżący podnieśli, że jest ona nieprawidłowa i została wydana z naruszeniem przepisów prawa, w oparciu o nieprawidłowe ustalenia określone w operacie szacunkowym. Naruszone zostały zasady ogólne postępowania administracyjnego określone w art. 7, 8 ponieważ organ I instancji nie podjął wszelkich kroków mających na celu wyczerpujące wyjaśnienie stanu faktycznego i załatwienie sprawy, mając na względzie nie tylko interes społeczny ale i słuszny interes stron postępowania. Organ naruszył także art. 77 i 80 K.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego i nieuzasadnione uznanie, że przesłanka wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu została spełniona. Przede wszystkim decyzja koncentruje się na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w dniu wydania decyzji. Barak jest natomiast uzasadnienia faktycznego dotyczącego sposobu obliczenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego. Tymczasem podstawą do ustalenia opłaty planistycznej jest ustalenie prawidłowej wartości rynkowej nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu (zmianie), podstawowe znaczenie ma bowiem zmiana wartości nieruchomości związana ze zmianami w planie miejscowym. Zatem organ I instancji w tym zakresie naruszył art. 107 § 3 K.p.a. bowiem winien był wskazać fakty, które uznał za udowodnione i dowody na których się oparł, oraz powody, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Uzasadnienia decyzji nie można zbywać kilkoma stereotypowymi zdaniami nie wyjaśniającymi ani przesłanek ani motywów, jakimi organ kierował się przy wydaniu decyzji. Zarzuty te są istotne, ponieważ wartość działki nr [...] przed uchwaleniem nowego planu określona w operacie szacunkowym znacząco odbiega od wartości sąsiadującej z nią działki nr [...], której to wartość Wójt Gminy określił na kwotę [...] zł w decyzji z dnia [...] r. Tymczasem działka nr [...] ma powierzchnię [...] ha czyli jest mniejsza od działki nr [...] która ma powierzchnię [...] ha. Działki te będąc działkami sąsiednimi mają takie same cechy (lokalizacja, położenie, uzbrojenie, dojazd bezpośredni), jedyną różnicę stanowi powierzchnia działek, zatem logiczne wydaje się, że wartość działki większej o [...] m2 powinna być wyższa od wartości mniejszej działki. Tymczasem w decyzji z dnia [...] r. w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] Wójt Gminy uznał, że wartość tej działki przed uchwaleniem planu wynosiła [...] zł, a po uchwaleniu [...] zł, zatem wartość działki wzrosła o [...] zł, a należna Gminie opłata planistyczna wyniosła [...] zł. Tymczasem w decyzji z dnia [...] r. Wójt Gminy uznał, że wartość większej działki nr [...] przed uchwaleniem planu wynosiła tylko [...] zł, a po uchwaleniu planu wzrosła do [...] zł. Zatem wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, a należna opłata planistyczna wyniosła [...] zł. Rozbieżności w określeniu wartości ww. działek przed uchwaleniem planu są niczym nie uzasadnione i nielogiczne. W ocenie odwołujących się faktyczna wartość działki nr [...] przed uchwaleniem planu wynosiła ok. [...] zł, a faktyczny wzrost wartości wyniósł [...] zł.