Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki,, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant Beata Radomska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 listopada 2008r. sprawy ze skargi S. W. - W. i T. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1 .uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ja decyzję Burmistrza z dnia [...] r. nr [...], 2.stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących S. W. - W. i T. W. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Decyzją z dnia 19 lutego 2007 r. Nr [..] Burmistrz N. ustalił małżonkom Stanisławie W. - W. i Tadeuszowi W. jednorazową opłatę w wysokości 151 808,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 126/60, 128/2, 109/2, 142/5 spowodowaną zmianą planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że w dniach 23 listopada 2005 r. i 30 maja 2006 r. Stanisława W.-W. i Tadeusz W. sprzedali m. in. ww. działki położone w obrębie M. w gminie N., a uchwałą Rady Miejskiej w N. Nr [...] z dnia 25 kwietnia 2002 r. [...] dokonana została zmiana planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego tę nieruchomość zmieniająca dotychczasowe przeznaczenie terenu rolnego pod lokalizację siłowni wiatrowych wraz z infrastrukturą techniczną. Na podstawie § 5 powołanej uchwały jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30 %, a z operatu szacunkowego z dnia 25 stycznia 2007 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 506 032 zł, ponieważ przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości wynosiła 820 976 zł, a po uchwaleniu zmiany planu wynosi 1 327 008 zł. Zatem opłata planistyczna wynosi 151 809,60 zł.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 11 czerwca 2007 r. Nr [...] po rozpatrzeniu odwołania Stanisławy W.-W. i Tadeusza W., uchyliło w całości decyzję organu I instancji i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania wskazując, że stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) przesłankami ustalenia opłaty planistycznej są występujące łącznie: wzrost wartości nieruchomości oraz zbycie nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego lub jego zmiany. Najistotniejszym elementem oceny stanu faktycznego jest ustalenie, czy w istocie doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem czy zmianą planu miejscowego. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie okoliczność ta pozostaje sporna pomiędzy stronami a organem, natomiast niewątpliwe jest uchwalenie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dotyczące działek podlegających wycenie jak i zbycie nieruchomości podlegającej wycenie. Kolegium podniosło, że podstawą decyzji ustalającej opłatę planistyczną jest wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę w myśl przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wycena ta winna w sposób nie budzący wątpliwości określać wzrost wartości nieruchomości, co nie jest możliwe bez prawidłowego ustalenia wartości przed i po zmianie planu miejscowego. Kolegium wskazało, że operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie podlegający ocenie organu tak jak każdy inny dowód, z zachowaniem zasad oceny dowodów określonych przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego i z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ nie powinien opinii biegłego przyjmować bezkrytycznie i w zakresie posiadanych uprawnień każdorazowo zbadać jego zgodność z obowiązującymi przepisami, a także wyjaśnić wszelkie wątpliwości pojawiające się w toku postępowania. W rozpoznawanej sprawie wyjaśnienia wymagają zarzuty dotyczące podstawowego dowodu w sprawie, jakim jest operat. Skoro strona przed wydaniem decyzji zgłaszała zastrzeżenia do operatu, organ winien był podjąć działania zmierzające do zbadania ich zasadności, w szczególności powinien przekazać zarzuty strony rzeczoznawcy sporządzającemu wycenę celem umożliwienia mu ustosunkowania się do zarzutów i ewentualnego skorygowania operatu. Gdyby to okazało się niewystarczające ustawodawca przewidział inne formy weryfikacji operatu w szczególności poprzez ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców. Zgłaszane przez stronę wątpliwości w tym poparte uwagami rzeczoznawcy majątkowego Jana P., winny być jednoznacznie wyjaśnione przez organ I instancji przed wydaniem decyzji. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą planu miejscowego musi być niewątpliwy i to na organie gminy ciąży obowiązek wykazania bezpośredniego związku pomiędzy uchwaloną zmianą planu a wzrostem wartości.