Dostrzec przyjdzie, że organ administracji powinien dokonać analizy operatu w sposób uwzględniający art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Zgodnie bowiem z powołanymi przepisami organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Jeżeli zatem w sprawie występuje konieczność zasięgnięcia opinii osoby mającej wiadomości specjalne, organ ma prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. Organ w toku postępowania powinien dążyć do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości, także tych wskazanych przez stronę oraz na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona.
Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, skoro nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, winien jednakże dokonać jego oceny pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dlatego operat powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których dla porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości (por. np. wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych: w Poznaniu z dnia 10 lipca 2014 r., sygn. akt II SA/Po 215/14, w Łodzi z dnia 2 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Łd 697/10, w Warszawie z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. akt IV SA/Wa 1385/10, dostępne na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych).
Jak się okazuje, organ drugiej instancji tak uczynił i w sposób szczegółowy oraz jasny przeanalizował ustalenia organu pierwszej instancji, przeprowadził wszechstronną analizę operatu szacunkowego i w sposób jasny, logiczny i spójny podał podstawy, które przemawiały za dokonaniem rozstrzygnięcia o wyliczenia wykonane przez biegłego. Zdaniem Sądu, nie można żądać od organu, aby wkraczał w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiadają biegli. Wypełniając dyspozycję art. 80 K.p.a., zgodnie z którym organy mają prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, organ ocenił operat pod względem formalnym.
W rozpatrywanej sprawie wartość nieruchomości przed zmianą przeznaczenia działek, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w dniu sprzedaży, została przyjęta przez organy orzekające w wysokości wynikającej z operatu szacunkowego, gdyż skarżąca Spółka w toku postępowania administracyjnego w sposób skuteczny nie zakwestionowała prawidłowości operatu, w szczególności nie złożyła żadnego innego dowodu przede wszystkim własnego operatu. Na tej podstawie organ ustalił, że wartość działki przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 23.506 zł, natomiast po jego uchwaleniu 82.545 zł. Przy zastosowaniu obowiązującej procentowej stawki opłaty planistycznej wyliczono jej wysokość na 17.711,70 zł.
Należy stwierdzić, że przeprowadzona przez organ odwoławczy analiza zgromadzonych w sprawie dokumentów, w tym także operatu szacunkowego, prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego. Przygotowany w sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami i spełnia wymagania formalne, zaś wydane w sprawie rozstrzygnięcia zostały przez orzekające organy należycie i wyczerpująco uzasadnione.
Zarzuty pod adresem opinii sprowadzają się do kwestionowania ustalonej w operacie wartości nieruchomości skarżącej Spółki, a to ze względu na wysokość ceny kupna i sprzedaży przez nią przedmiotowej nieruchomości. Jak wyżej wskazano te ceny nie mogą być jednak środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej. Z powiedzianego wcześniej wynika, że jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy, dlatego bez znaczenia w tym zakresie jest cena sprzedaży nieruchomości. Stanowisko takie zostało zaprezentowane w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 17 października 2007 r. (sygn. akt II SA/Sz 637/07, publ. LEX nr 340467), które skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni akceptuje.
Z tych wszystkich racji Sąd, z powołaniem się na przepis art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę jako bezzasadną.