Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Waldemar Michaldo Sędziowie: WSA Renata Czeluśniak (spr.) WSA Mirosław Bator Protokolant: Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 lutego 2014 r. sprawy ze skargi K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 7 października 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego K. K. kwotę 1996 (jeden tysiąc dziewięćset dziewięćdziesiąt sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Wójt Gminy Podegrodzie decyzją z dnia 20 czerwca 2013 r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2012 r. poz. 647 ze zm.) oraz art. 104 kpa w związku z uchwałą Rady Gminy Podegrodzie nr 370/XLVIII/2010 z dnia 16 lipca 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Gminy Podegrodzie (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego nr 428, poz. 3096 z dnia 23 sierpnia 2010 r. ze zm.), ustalił K. K. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 86.907,70 zł naliczoną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wójt wskazał, że opłata została naliczona w związku z sprzedażą w dniu 20 grudnia 2012 r. działki nr [...], obręb [...], Gmina Podegrodzie o powierzchni 2,15 ha, dla której Sąd Rejonowy w N. prowadzi księgę wieczystą [...].
W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że Rada Gminy Podegrodzie w dniu 16 lipca 2010 r. podjęła uchwałę nr 370/XLVIII/2010 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Podegrodzie. Zgodnie z § 73 tej uchwały Rada Gminy Podegrodzie ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na 10 % wzrostu wartości nieruchomości. Po wejściu w życie planu miejscowego K. K. zbył stanowiącą jego własność nieruchomość, tj. działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 2,15 ha, obręb [...] za cenę 1.100.000,00 zł, co wynika z odpisu aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 20 grudnia 2012 r.
Organ I instancji ustalił, że zgodnie z postanowieniami poprzednio obowiązującego Planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzonego uchwałą Gminnej Rady Narodowej w Podegrodziu nr 9/III/88 z dnia 30 grudnia 1988 r. działka ewidencyjna [...], znajdująca się w miejscowości P., położona była w terenach gruntów rolnych, chronionych przed zabudową, przeznaczonych pod uprawy polowe - symbol A 04 RP. Plan ogólny Gminy [...] obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r. Ponadto Wójt ustalił że w okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia wejścia w życie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Podegrodzie dla działki ewidencyjnej nr [...] nie została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy, zaś przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka ewidencyjna nr [...] była faktycznie użytkowane zgodnie z zapisem w ewidencji gruntów jako tereny rolne, co potwierdziła też wizja lokalna w terenie. Natomiast zgodnie z obecnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ewidencyjna [...] o powierzchni 2,15 ha położona jest częściowo (1,56 ha) w terenach usług - symbol U2, częściowo (0,53 ha) w terenach rolnych - symbol R2, częściowo w terenach komunikacji, drogi publiczne - symbol KDD.
Organ I instancji wskazał, że wzrost wartości nieruchomości został ustalony na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 8 maja 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. G.. W ocenie Wójta operat szacunkowy odpowiadał wymogom art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ I instancji podkreślił, że przy wyborze właściwego podejścia, oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniono w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości posłużył się metodą porównawczą - metoda porównywania parami, z uwzględnieniem kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami gruntowymi z dnia sprzedaży nieruchomości, przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, lokalizacji i dostępności komunikacji, powierzchni nieruchomości, wyposażenia w infrastrukturę techniczną, stanu zagospodarowania nieruchomości, wpływu otoczenia - sąsiedztwa nieruchomości, warunków szczególnych (ograniczeń w optymalnym zagospodarowaniu działki). Wycenę oparto na analizie cen i cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem transakcji sprzedaży na podstawie dostępnych danych rynkowych. Informacje na temat transakcji sprzedaży nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy uzyskał z danych zawartych w aktach notarialnych znajdujących się w zasobie Starostwa Powiatowego w N., wg danych o poziomie średnich cen wolnorynkowych z ofert sprzedaży nieruchomości pochodzących z biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami oraz z opracowań i bazy danych rzeczoznawcy majątkowego. Organ I instancji uznał operat szacunkowy za wiarygodny. Zgodnie z tym operatem, wzrost wartości nieruchomości dla działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 2,15 ha, wyniósł 869.077,00 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej w wysokości 10% daje kwotę 86.907,70 zł.