Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.),, sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 marca 2017 r. sprawy ze skargi K. Cz. i K. Cz. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] października 2016 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] września 2016 r., nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżących K. Cz. i K. Cz. solidarnie kwotę 111 (sto jedenaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postepowania sadowego.
Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności.
Wójt Gminy J., decyzją z dnia [...] października 2016 r. nr [...], ustalił K. i K. C., W. i M. J., A. i E. N. oraz M. i M. S., jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 11 056,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie O., gm. J., oznaczonej jako działka numer geod [...] o pow. 0,1222 ha, wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi O. - obszar planistyczny O.
Od powyższej decyzji odwołanie złożyli K. i K. C. oraz M. i M. S. wnosząc o uchylenie decyzji w całości i umorzenie postępowania lub uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu odwołania zakwestionowali rzetelność i prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Zdaniem odwołujących rzeczoznawca nie uwzględnił faktu, że przedmiotowa działka była niezagospodarowanym gruntem, lecz absolutnie nie o rolniczym sposobie użytkowania. Już w 2004 r., na podstawie decyzji o warunkach zabudowy dokonano podziału jednej dużej działki nr [...] na 20 działek o powierzchniach ok. 1000 m2 (powierzchnie typowo przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową), wydzielono też działkę pod drogę o odpowiedniej szerokości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego została później przeznaczona pod drogę publiczną. Rzeczoznawca nie zauważył istniejącej od 2003 r., sieci kanalizacyjnej (ok. 30 m od działki) i zabudowy w niedalekim sąsiedztwie, która była tam jeszcze wcześniej. Istniała więc możliwość otrzymania warunków zabudowy na te działki. Odwołujący również wskazali, że wieś O. położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie B., grunty w tej miejscowości posiadały wysoką wartość już na długo przed uchwaleniem planu zagospodarowania z uwagi na ich nabywanie na cele zabudowy mieszkaniowej a nie do wykorzystywania rolniczego. Wartość gruntów przed uchwaleniem planu nie różniła się więc znacząco od wartości po jego uchwaleniu, co potwierdzają m.in. akty notarialne na działki sąsiednie zawarte w 2010 r. Zatem ocenianie przydatności rolniczej takiej działki nie ma w tym wypadku żadnego sensu, gdyż nie ma wpływu na jej wartość rynkową a jeśli już, to odwrotny.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., decyzją z dnia [...] października 2016 r. nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podano, że uchwałą nr [...] Rady Gminy J. z dnia [...] maja 2011 r. uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części wsi O. - obszar planistyczny Olmonty - Zachód (Dz. Urz. Woj. Podl. nr 165, poz. 1938). Zgodnie z tą uchwałą nieruchomość, oznaczona nr geod. [...] została przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią. Natomiast przed uchwaleniem nowego planu nieruchomość, oznaczona nr geod. [...] była położona na terenie nieobjętym obowiązującym planem miejscowym, a zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Juchnowiec Kościelny, zatwierdzonym uchwałą nr XXX/313/2006 Rady Gminy w Juchnowcu Kościelnym z dnia 28 kwietnia 2006 r. obszar ten był oznaczony jako tereny wielofunkcyjnego rozwoju. W rejestrze ewidencji gruntów nieruchomość nr geod. [...], oznaczona była jako użytek gruntowy grunty orne, klasy bonitacyjnej RVI. Uprzednio teren nieruchomości oznaczonej nr geod. [...] objęty był ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Juchnowiec Dolny, zatwierdzonego uchwałą nr 111/11/88 Gminnej Rady Narodowej w Juchnowcu Dolnym z dnia 29 grudnia 1988 r. (Dz. Urz. Woj. Biał. nr 2, poz. 16), który to plan z końcem 2003 r. z mocy prawa utracił moc obowiązującą. W planie tym wyceniana nieruchomość przeznaczona była pod tereny rolne. Przedmiotowa nieruchomość, oznaczona nr geod. [...] ma kształt zwarty, zbliżony do trapezu. W momencie sprzedaży była niezagospodarowanym gruntem o dotychczasowym sposobie użytkowania rolniczym, położonym na peryferyjnym terenie rolno - leśnym, na południe od skupiska zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej wsi O. Na północy nieruchomość przylega do drogi żwirowej, wzdłuż której rozprowadzona jest sieć elektryczna. Obecnie w sąsiedztwie nieruchomości wznoszone są nowe budynki mieszkalne jednorodzinne. Z akt sprawy wynika, że nieruchomość oznaczona nr geod. [...] została w dniu [...] lutego 2014 r. sprzedana aktem notarialnym Rep. A nr [...], przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący, za kwotę w wysokości 142.000 zł. Rzeczoznawca majątkowy, któremu gmina zleciła określenie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu - przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz metody porównywania parami - ustalił wzrost wartości nieruchomości, przyjmując jako parametr porównawczy wartość 1 m2 powierzchni gruntu nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych. Ceny porównawcze zostały skorygowane za pomocą zespołu poprawek z tytułu różnic w cechach nieruchomości, mających wpływ na ich wartości rynkowe. Przed dokonaniem wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, rzeczoznawca majątkowy zgromadził dane o transakcjach wolnorynkowych, zanotowanych w okresie bezpośrednio poprzedzającym datę sprzedaży wycenianej nieruchomości na rynku lokalnym. Dla oszacowania wartości nieruchomości przed wejściem w życie postanowień planu rynek lokalny został zdefiniowany jako obszar obrębu O. oraz sąsiednich obrębów zlokalizowanych w północnej części gminy J., w pobliżu granic administracyjnych miasta B. Wybór rynku lokalnego do oszacowania wartości przed wejściem w życie planu rzeczoznawca uzasadnił faktem, że na terenie tej części gminy w badanym okresie odnotowano dostateczną ilość transakcji dotyczących podobnych do wycenianej nieruchomości o faktycznym sposobie wykorzystania rolniczym, nieobjętych ani obowiązującym planem miejscowym, ani decyzją o warunkach zabudowy. Źródłem danych wykorzystanych do wyceny opisanej powyżej nieruchomości była dokumentacja prawna w postaci tzw. dowodów zmian, wchodząca w skład operatu ewidencji gruntów dla obrębów H., H., I., I., K., K., O. jednostki ewidencyjnej gmina J. Dane odnośnie transakcji sprzedaży niezabudowanych działek na tym terenie zaczerpnięto z odpisów aktów notarialnych, wprowadzonych do ewidencji w okresie 2 lat poprzedzających datę sprzedaży wycenianej nieruchomości. Oszacowanie wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu rzeczoznawca poprzedził analizą rynku nieruchomości o faktycznym sposobie wykorzystania rolniczym, nieobjętych ani obowiązującym planem, ani decyzją o warunkach zabudowy. Do analizy biegły przyjął 9 transakcji. Biegły uznał, że w oparciu o zebraną bazę cen rynkowych możliwe jest oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu. Biegły ustalił cechy nieruchomości, które mają wpływ na poziom cen uzyskiwanych na rynku lokalnym. Do cech tych należą: położenie nieruchomości, powierzchnia i kształt nieruchomości i przydatność do produkcji rolnej. Dokonując analizy par nieruchomości wybranych spośród zgromadzonej bazy, różniących się zasadniczo jedną cechą, określono wagi wyżej wymienionych cech rynkowych. Biorąc pod uwagę ceny kupna - sprzedaży trzech nieruchomości podobnych o faktycznym sposobie użytkowania rolniczym po skorygowaniu cen o sumę poprawek porównawczych, rzeczoznawca - w ocenie Kolegium - prawidłowo obliczył wartość jednostki powierzchni wycenianej nieruchomości jako średnią arytmetyczną skorygowanych cen, ustalając tym samym wartość oszacowania na 67,76 zł/m2. Z kolei oszacowanie wartości nieruchomości po uchwaleniu planu rzeczoznawca poprzedził analizą rynku nieruchomości przeznaczonych w obowiązującym miejscowym planie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Do analizy przyjęto 38 transakcji. Biegły uznał, że w oparciu o zebraną bazę cen rynkowych możliwe jest oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu planu. W ocenie Kolegium biegły prawidłowo ustalił cechy nieruchomości, które mają wpływ na poziom cen uzyskiwanych na rynku lokalnym. Do cech tych należą: położenie nieruchomości, powierzchnia i kształt nieruchomości, dostęp do uzbrojenia i przeznaczenie w planie miejscowym. Dokonując analizy par nieruchomości wybranych spośród zgromadzonej bazy, różniących się zasadniczo jedną cechą, określono wagi wyżej wymienionych cech rynkowych. W operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] maja 2016 r. biegły wskazał, że wartość działki nr geod. [...], położonej w obrębie w obrębie O., gm. J. przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 119 658,00 zł. Natomiast wartość tej samej działki przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, wynosi 82 803,00 zł. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu, wynosi 36 855,00 zł.