Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Jarzembski Sędziowie: Sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) Sędzia WSA Joanna Brzezińska Protokolant Elżbieta Brandt po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 listopada 2012 r. sprawy ze skargi J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.
Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy[...], na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) oraz art. 104 § 1 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) oraz uchwały Nr XXIX/161/2008 Rady Gminy [...] z dnia 19 listopada 2008 r. zmieniającej uchwałę w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich (opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa Kujawsko - Pomorskiego z dnia 2 grudnia 2008 r., Nr 155, poz. 2415), ustalił opłatę adiacencką w wysokości 4.171,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości z dnia [...]r. (ostateczna w dniu [...]r.), znak:[...], położonej w miejscowości [...], oznaczonej numerem działki [...], obręb [...], gmina[...], o pow. 0.3045 ha, zapisanej w ewidencji gruntów pod poz. rej. 125 i w księdze wieczystej KW Nr 11041, stanowiącą 20% wzrostu wartości nieruchomości, którą zobowiązany jest uiścić właściciel: J. i M. Ch.
W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia orzekający organ podniósł, iż dla nieruchomości położonej w miejscowości[...], oznaczonej numerem działki [...] została wydana decyzja o zatwierdzeniu jej podziału na działki: [...],
Poza tym organ wskazał, że właściciele nieruchomości złożyli wniosek o dokonanie jej podziału, a w trakcie przeprowadzonego postępowania ustalono, że dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość objęta podziałem brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz, że w dniu złożenia wniosku o podział obowiązuje decyzja Wójta Gminy [...]z dnia [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, która ustala warunki zabudowy i sposób zagospodarowania terenu.
Podział nieruchomości w ocenie organu spowodował, że jej wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wzrosła o kwotę 20.858,00 zł (wartość nieruchomości przed podziałem dz. nr [...] wynosi 82.093,00 zł, wartość nieruchomości po podziale wynosi 102.951,00 zł), a zatem opłata adiacencka wynosi 4.171,60 zł, co stanowi 20 % wzrostu wartości nieruchomości i wynika z § 1 pkt 1 uchwały Rady Gminy w [...] Nr XXIX/161/2008 z dnia 19 listopada 2008 r. zmieniającej uchwałę w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich.
W odwołaniu od powyższej decyzji J. Ch. wniósł o jej uchylenie, zarzucając, iż została wydana w sposób stronniczy, nie uwzględniając interesów właściciela nieruchomości, a także sytuacji konkretnych nieruchomości będących przedmiotem podziału.
Zdaniem skarżącego, rozpiętości cen za 1 m² przyjętych dla wyceny nieruchomości przed podziałem i dla nieruchomości po podziale są podobne, jak również pojedyncze przykłady transakcji wskazują, że te ceny nie różnią się i mieszczą się w podobnym przedziale, jednak biegły w operacie szacunkowym z góry założył, że cena m² działki o mniejszej powierzchni jest z reguły o około 20% wyższa niż cena m² działki o większej powierzchni. W ocenie odwołującego się, takie założenie nie zostało oparte na żadnych podstawach, gdyż biegły nie wskazał źródeł, które przyjmują takie założenia, a wskazane przez biegłego przykłady transakcji nie wykazują, że te nieruchomości na terenie badanych przez biegłego miejscowości, zależą od ich powierzchni. Różnica ustalonych przez biegłego średnich cen dla nieruchomości przed podziałem i nieruchomości po podziale wynika w przekonaniu strony wyłącznie z tego, że biegły przyjął takie założenie teoretyczne, nie poparte jednak przykładami cen nieruchomości z danego terenu, innymi słowy biegły, aby uzyskać odpowiednią różnicę średniej ceny założył z góry "odpowiednie" współczynniki korekcyjne i przyjął, że wartość gruntów przed podziałem obniża niekorzystna cecha, tj. powierzchnia działki, natomiast w przypadku wartości działki po podziale powierzchnia działki jest cechą przeciętną co podwyższa wartość nieruchomości. W ten sposób manipulując wartościami z podobnych przedziałów cen transakcyjnych biegły zdaniem skarżącego w sposób sztuczny wyliczył, że średnia cena 1 m² nieruchomości przed podziałem została ustalona na kwotę 27,30 zł, natomiast nieruchomości po podziale na kwotę 33,81 zł.