Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący - Sędzia NSA Wojciech Mazur, Sędzia NSA Zdzisław Kostka, Sędzia WSA (del.) Renata Detka (sprawozdawca), Protokolant sekretarz sądowy Bernadetta Pręgowska, po rozpoznaniu w dniu 17 stycznia 2019 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej K. P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia [...] września 2016 r. sygn. akt II SA/Bd 508/16 w sprawie ze skargi K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.
Wyrokiem z [...] września 2016 r., sygn. akt II SA/Bd 508/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy oddalił skargę K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z [...] marca 2016 r. utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Miasta K. P. z [...] grudnia 2015 r. ustalającą J. i K. P. solidarnie opłatę w wysokości 137.892,42 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr geod. [...], położonej w obrębie ewid. F. gm. K. P. o pow. 4,400 ha, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W złożonej do Naczelnego Sądu Administracyjnego skardze kasacyjnej K. P. wniósł o uchylenie wyroku z [...] września 2016 r. w całości, uchylenie decyzji z [...] marca 2016 r. oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania zarzucając, na podstawie art. 173 i 174 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie:
- art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) poprzez ich błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że określenie "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości", użyte w art. 37 ust. 1 ww. ustawy, odnosi się do stanu rzeczywistego nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy prawidłowa wykładnia powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że określenie to obejmuje potencjalną możliwość zagospodarowania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co gwarantuje realizację zasady równości wobec prawa, określonej w art. 32 ust. 1 Konstytucji RP, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia art. 153 p.p.s.a. poprzez ujęcie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nietrafnej oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania w zakresie uwzględnienia faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości;
- art. 154 ust. 2 w zw. z art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) poprzez uznanie, że w odniesieniu do opłaty planistycznej znajduje zastosowanie zasada, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy terenu, gdyż oznaczałoby to, że nieruchomość skarżącego kasacyjnie nie zmieniła przeznaczenia z uwagi na fakt, że w studium była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, mieszkaniowo-rzemieślniczą oraz handlowo-usługową;
- art. 4 pkt 16 u.g.n. przez błędne przyjęcie do porównań nieruchomości podobnych, co w konsekwencji doprowadziło do wadliwego sporządzenia operatu szacunkowego.
W uzasadnieniu skarżący kasacyjnie podniósł, że określenie wartości nieruchomości powinno nastąpić w oparciu o kryterium faktycznego sposobu jej wykorzystania, przy czym w przepisach u.p.z.p. nie została zawarta definicja legalna tego pojęcia. W powyższym zakresie ukształtowały się dwa poglądy: pierwszy, który opowiada się za koniecznością oceny optymalnego wykorzystania nieruchomości i drugi, który dotyczy oceny wyłącznie w oparciu o sposób jej wykorzystania, który miał w przeszłości miejsce. W ocenie autora skargi kasacyjnej, prawidłowy jest pogląd pierwszy, za czym przemawiają argumenty dotyczące związanego i deklaratoryjnego charakteru decyzji o warunkach zabudowy, która nie tworzy nowego stanu prawnego. Właściciel nieruchomości nie powinien być traktowany odmiennie w postępowaniu w przedmiocie wymiaru renty planistycznej w kwestii wyceny nieruchomości w zależności od tego, czy uzyskał on decyzję o warunkach zabudowy czy też nie. Decyzja ta ma bowiem charakter deklaratoryjny i stwierdza istniejące możliwości wykorzystania terenu. W ocenie autora skargi kasacyjnej, zaprezentowane przez Sąd I instancji stanowisko prowadzi do wniosku, iż staranny właściciel nieruchomości powinien wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla swojej nieruchomości, dotyczących różnego sposobu jej zagospodarowania (z uwzględnieniem kontynuacji funkcji), aby - w razie zbycia nieruchomości i wszczęcia postępowania w sprawie renty planistycznej - móc wykazać, że legitymował się powyższymi decyzjami. Prowadziłoby to do składania licznych wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy bez najmniejszej woli realizacji jakiejkolwiek inwestycji, co nie może zasługiwać na aprobatę.