Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Roman Hauser (spr.) sędzia NSA Jerzy Siegień sędzia del. WSA Mirosław Gdesz po rozpoznaniu w dniu 12 stycznia 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej [...] S.A. z siedzibą [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 23 stycznia 2019 r., sygn. akt II SA/Wr 717/18 w sprawie ze skargi [...] S.A. z siedzibą [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (dalej WSA) wyrokiem z dnia 23 stycznia 2019 r., sygn. akt II SA/Wr 717/18, oddalił skargę [...] S.A. z siedzibą [...] (dalej skarżąca) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] stycznia 2018 r. nr [...], którą ustalono dla skarżącej opłatę jednorazową w związku ze wzrostem wartości udziału w nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działki gruntu nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], AM-1, obręb [...], gmina [...], wywołanym wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Kontrolując prawidłowość opisanych na wstępie decyzji, Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że organy obu instancji w sposób właściwy zastosowały przepisy regulujące zasady ustalenia opłaty z tytułu ulepszenia planistycznego - tj. art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.; dalej upzp). Podkreślono, że zasadniczym powodem kwestionowania przez skarżącą prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wysokości opłaty był zakres wyceny, bowiem biegła wyceną objęła tylko część nieruchomości istniejącej w chwili wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w obrębach [...] i [...] podjętego uchwałą Rady Gminy Wisznia Mała z 1 lutego 2006 r. Nr IV/XLII/253/06 (Dz. Urz. Woj. Doln. z 2006 r. Nr 48, poz. 777; dalej plan miejscowy). Nie wyceniono w tym przypadku całej nieruchomości istniejącej w momencie wejścia w życie planu (tj. działki [...] o pow. 172,9529 ha) ani też nie wyceniono wyłącznie przedmiotu zbycia wraz z udziałem w drodze, wydzielonej z działki nr [...] już po wejściu w życie planu miejscowego. Zakresem wyceny objęto część południowo-wschodnią nieruchomości przeznaczoną w planie miejscowym na cele mieszkaniowo-usługowe (pow. 27,1056 ha).
Zdaniem Sądu I instancji wiarygodne wykazanie skali wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie planu miejscowego może wymagać od biegłego nieszablonowego podejścia do kwestii określenia zakresu wyceny. Zakres ten może się bowiem kształtować różnie w zależności od powierzchni gruntów, struktury przeznaczenia w planie miejscowym w stosunku do funkcji dotychczasowej czy cech rynku nieruchomości. Nie ma więc podstaw, by ex ante odrzucać operat określający zakres wyceny odmiennie, niżby to wynikało z granic nieruchomości istniejących w dacie wejścia w życie planu miejscowego. Biegła ograniczyła zakres wyceny jedynie do obszaru działki nr [...] o funkcji mieszkaniowo-usługowej z drogami (pow. 27,1056 ha). W powyższych uwarunkowaniach nie było podstaw do odmówienia wiarygodności operatowi szacunkowemu w związku z określonym przez biegłą zakresem wyceny. Słusznie więc organ ocenił go pozytywnie. Wyjaśniono, że tak określony zakres wyceny nie narusza przepisów prawa, obejmuje obszar istotnej zmiany przeznaczenia, zaś opinia Komisji Arbitrażowej i Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych [...] (dalej stowarzyszenie) wydana na podstawie art. 157 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.; dalej ugn) potwierdza prawidłowość czynności biegłej w tym zakresie. Wprawdzie rację ma skarżąca, że organ nie jest związany opinią stowarzyszenia wydaną na podstawie art. 157 ugn i dotyczącą przecież formalnie innego operatu, jednak nie można pominąć, że procesowa ocena z art. 80 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.; dalej kpa) dokonywana jest na podstawie "całokształtu" materiału dowodowego w sprawie. Organ mógł zatem twierdzenie o prawidłowości przyjętego w operacie zakresu wyceny poprzeć innym dowodem, w tym opinią z art. 157 ugn. Z motywów kwestionowanej decyzji wynika przede wszystkim, że skoro opinia specjalistyczna potwierdza prawidłowość ustalonego przez biegłą zakresu wyceny, to organ nie widzi podstaw do kwestionowania takiego stanu rzeczy we własnym zakresie.