Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Agnieszka Jędrzejewska - Jaroszewicz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 3 marca 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi A.B. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] stycznia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.
Minister Rozwoju decyzją z [...] stycznia 2020 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] stycznia 2019 r. nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A.B. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym [...] - [...], gmina [...], ozn. jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej.
Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:
Nieruchomość położona w obrębie geodezyjnym [...] - [...], gmina [...], ozn. jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z [...] października 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] na odcinku [...] - [...] od km [...] +[...] ([...] +[...]) do km [...] + [...] ([...] +[...]). Powyższa decyzja stała się ostateczna [...] listopada 2018 r., tj. z dniem wydania przez Ministra Inwestycji i Rozwoju decyzji nr [...].
Wojewoda [...] decyzją z [...] stycznia 2019 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A.B. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ww. nieruchomości.
A.B. wniósł odwołanie od powyższej decyzji kwestionując prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego i wskazując, że wartość nieruchomości została oszacowana zbyt nisko.
Minister Rozwoju rozpoznając sprawę stwierdził, że decyzja organu pierwszej instancji jest prawidłowa.
Organ odwoławczy przytoczył art. 12 ust. 1, 2 i 4 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm.), dalej specustawa drogowa i zaznaczył, że do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.
Minister wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony [...] lutego 2018 r., przez rzeczoznawcę majątkowego J.C.. Pismem z [...] lutego 2019 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność sporządzonej wyceny.
Opisując stan przedmiotowej nieruchomości autor opracowania wskazał, że przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, jest niezabudowana, niezagospodarowana, użytkowana rolniczo i ogrodniczo. Na przedmiotowej działce znajduje się plantacja aronii i czarnej porzeczki oraz uprawa pszenicy ozimej. Działka posiada dojazd drogą krajową asfaltową. Wzdłuż drogi usytuowane są sieci: energetyczna i wodociągowa. Biegły wskazał, że przedmiotowa działka położona jest bezpośrednio przy drodze krajowej, wśród terenów rolnych oraz rozporoszonej zabudowy zagrodowej.
Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że dla przedmiotowej nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miasta i Gminy we [...] z [...] kwietnia 1999 r., przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...] - [...] - droga krajowa. Działka nr [...] położona jest w otoczeniu i wśród terenów przeznaczonych pod rolniczą przestrzeń produkcyjną pól i lasów i została wydzielona z nieruchomości o takim samym przeznaczeniu. Biegły przeanalizował rynek lokalny nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi z terenu powiatu biłgorajskiego, ale ze względu na niewystarczającą liczbę transakcji przeanalizował również rynek regionalny, tj. powiat [...] i [...]. Analizą objęto transakcje od stycznia 2015 r. do dnia wyceny. Wykaz przeanalizowanych nieruchomości znajduje się na str. 15 i 16 operatu szacunkowego. Zakres cen kształtuje się w przedziale od [...] do [...] zł/m². Biegły przeanalizował również nieruchomości przeznaczone pod uprawy rolne oraz pod wszelkiego rodzaju zabudowę z terenu rynku lokalnego obejmującego tereny wiejskie gminy [...] powiatu [...]. W wyniku dokonanej analizy biegły stwierdził, iż przeanalizowane nieruchomości osiągają niższą cenę niż nieruchomości drogowe.