Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) po rozpoznaniu w dniu 20 listopada 2012 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi T. K. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] kwietnia 2012 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r., nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej po rozpatrzeniu odwołania T. K. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2011r., znak: [...], orzekającą o ustaleniu na rzecz T. K. odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...] , oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha.
Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:
Wyżej opisana nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r., znak: [...], została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku [...]. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2011 r., znak: [...]. Z załączonego do akt sprawy wypisu z księgi wieczystej KW [...]oraz dokumentacji geodezyjnej wynikało, że działki nr [...] stanowiły własność T. K. Wydzielone pod inwestycję działki o numerach [...] w myśl art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 193, poz. 1194 ze zm.) - dalej jako spec ustawa przeszły na własność Skarbu Państwa za odszkodowaniem, ustalanym przez wojewodę na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102, poz. 651 ze zm.) - dalej jako u.g.n. (art. 12 ust. 4a, 4 f i ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.). W toku postępowania organ pierwszej instancji wskazał, że ustalenie odszkodowania za przejętą przez Skarb Państwa nieruchomość następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, stanowi jej wartość rynkowa. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W niniejszej sprawie powołany przez Wojewodę [...] , rzeczoznawca majątkowy A. B., sporządziła w dniu [...] lipca 2011 roku operat szacunkowy, określający wartość rynkową nieruchomości dla działek nr [...] na łączną kwotę [...] zł. Powyższa wartość obejmuje wartość prawa własności gruntu [...] zł i wartość składników roślinnych [...] zł. W trakcie przeprowadzonych oględzin rzeczoznawca stwierdziła, że na działkach znajdują się składniki roślinne. Wycena gruntu została dokonana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania nieruchomości parami. W wycenie jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni gruntu. Wartość składników roślinnych oszacowano za pomocą metody kosztowo - dochodowej. W wyniku analizy rynku nieruchomości wybranych do zbioru przyjęto, że cechami mającymi największy wpływ na wysokość cen transakcyjnych są lokalizacja i otoczenie nieruchomości. Ze względu na brak transakcji w gminie Ś., odnoszących się do nieruchomości nabywanych w związku z realizacją celu publicznego, zbiór nieruchomości stanowiący podstawę wyceny utworzono na podstawie cen transakcyjnych, rodzajowo podobnych do nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne w gminach powiatu [...]. Ze względu na odnotowane tendencje stagnacyjne oraz dobór do zbioru cen transakcyjnych z najbliższego okresu w stosunku do daty wyceny, nie korygowano cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu. Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Przepis ten determinuje wybór rynku nieruchomości przyjętych do porównania w procesie wyceny. W sporządzonej opinii przyjęto do porównania zbiór, składający się z transakcji nieruchomości gruntowych zabudowanych, podobnych do nieruchomości wycenianej. W wyniku analizy wybrano do wyceny transakcje zawarte w 2010 i 2011 roku. Po dokonaniu porównań nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą, wyliczono cenę jednostki porównawczej na kwotę [...] zł/m2 powierzchni gruntu. Powyższe okoliczności, zdaniem organu wskazują, że przyjęte przez rzeczoznawcę kryteria wyceny, dają podstawę do stwierdzenia, że przedłożona opinia o wartości rynkowej nieruchomości może stanowić dowód w niniejszym postępowaniu. Zgodnie z załączonym operatem szacunkowym, wartość rynkowa nieruchomości wynosi [...] zł. Strony zostały prawidłowo powiadomione o wszczęciu postępowania odszkodowawczego oraz o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Z uprawnień do czynnego udziału w tym postępowaniu skorzystał T. K. Nie zgłaszał uwag do zebranego materiału dowodowego. W związku z wydaniem nieruchomości inwestorowi w terminie przewidzianym w art. 18 ust.1 pkt. 1 spec ustawy wysokość odszkodowania podwyższono o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, tj. o [...] zł. Zatem łączna kwota odszkodowania wyniosła [...] zł.