Określenie wartości rynkowej nieruchomości winno być dokonane rzetelnie i z należytą starannością w sposób wskazujący na uwzględnienie wszystkich przewidzianych w art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej /Dz.U. nr 4 poz. 23 ze zm./ elementów składających się na wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej. Obok cen stosowanych w danej miejscowości na "wartość tą" składa się zarówno "jej stan prawny jak i faktyczny".
Podstawą obliczenia opłaty skarbowej dla czynności cywilnoprawnej - sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych jest wartość rynkowa udziału /prawa majątkowego/ a nie część wartości rzeczy odpowiadająca wielkości udziału. Z istoty swej uprawnienia współwłaściciela w częściach ułamkowych ulegają ograniczeniom przewidzianym w art. 198-208 Kc, co czyni, iż nie można porównywać wartości udziału w nieruchomości z wartością nieruchomości o podobnych celach i powierzchni.
Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o opłacie skarbowej po bezskutecznym wyczerpaniu trybu postępowania, określonego w tym przepisie organ podatkowy dokonuje ustalenia wartości rynkowej, z uwzględnieniem opinii biegłych a nie na podstawie opinii biegłych.
Organ podatkowy w przedmiotowej sprawie prawidłowo dopuścił dowód z opinii biegłych i ocenił obie opinie, co znalazło odbicie w uzasadnieniu decyzji.
Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu na rozprawie sprawy ze skargi Marii W. na decyzję Izby Skarbowej w Rz. z dnia 17 kwietnia 2000 r. (...) w przedmiocie opłaty skarbowej - skargę oddala
Na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 30 marca 1999 r. skarżąca Maria W. nabyła 1/8 część zabudowanej nieruchomości położonej w P. za kwotę 6.000 zł i od tej kwoty notariusz odprowadził opłatę skarbową.
Urząd Skarbowy w P. uznał powyższą wartość nieruchomości za nieodpowiadającą wartości rynkowej i postanowieniem z dnia 5 maja 1999 r. wszczął postępowanie podatkowe w opłacie skarbowej od ww. czynności cywilnoprawnej, wzywając równocześnie do podwyższenia wartości nabytej nieruchomości. W piśmie z dnia 17 maja 1999 r. skarżąca Maria W. nie wyraziła zgody na podwyższenie wartości przedmiotowej nieruchomości i podała, że oczekuje przedstawienia jej wartości nieruchomości po sporządzeniu ekspertyzy. Następnie pismem z dnia 2 czerwca 1999 r. Urząd Skarbowy zawiadomił skarżącą, że zlecił wykonanie oszacowania nieruchomości Kancelarii Rzeczoznawców Majątkowych J. O. i J. Rz. W wydanej opinii ustalono wartość rynkową nieruchomości na kwotę 116.330 zł. Urząd Skarbowy przyjął powyższą wartość jako podstawę do wymiaru opłaty skarbowej, z której 1/8 część nabytej nieruchomości stanowi kwotę 14.541 zł i wydał w dniu 5 lipca 1999 r. decyzję (...), w której określił należność w opłacie skarbowej w kwocie 727 zł minus zaliczka wpłacona w kancelarii notarialnej plus 366 zł koszty opinii biegłego.
Od tej decyzji Urzędu Skarbowego Maria W. złożyła odwołanie wnosząc o jej uchylenie. W uzasadnieniu podniesiono, że opinia biegłego jest nie do zaakceptowania, gdyż sposób obliczania udziałów w nabytej nieruchomości jest niezrozumiały i błędnie zawyża wartość nieruchomości. Zdaniem skarżącej wydanie opinii przez biegłego naraziło ją jedynie na koszty ponieważ obecnie ustalona wartość 1 m2 jest trzykrotnie wyższa jak zaproponowana ustnie przez urzędnika urzędu skarbowego kwota 1.000 zł za 1m2. Izba Skarbowa, rozpatrując sprawę w postępowaniu odwoławczym decyzją z dnia 11 października 1999 r. (...) uchyliła w całości decyzję Urzędu Skarbowego i przekazała sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu podniesiono, że opinię w sprawie wydał jeden biegły, a przepis art. 10 ust. 3 ustawy o opłacie skarbowej mówi "opinia biegłych" oraz, że w aktach brak protokołu zapoznania stron z projektem wymiaru opłaty skarbowej i protokołu zaproponowania przez organ podatkowy pierwszej instancji wartości nieruchomości.
Urząd Skarbowy prowadząc ponownie postępowanie podatkowe, powołał kolejnego biegłego J. G., który w wydanej opinii ustalił wartość rynkową nieruchomości na kwotę 221.000,27 zł, z której 1/8 część to kwota 27.628 zł. Strony umowy cywilnoprawnej zostały wezwane aby w ciągu 3 dni zajęły stanowisko co do projektu wyceny. Maria W. ponownie nie zgodziła się z wyceną drugiego biegłego i podniosła, że zarówno zaproponowana jej przez organ podatkowy wartość 1 m2 1.000 zł, jak i wycena drugiego biegłego jest absurdalna.
Urząd Skarbowy, po uwzględnieniu obydwu opinii biegłych oraz pozostałych dokumentów zebranych w sprawie przyjął, że ceną odpowiadającą wartości rynkowej przedmiotowego udziału w nieruchomości jest cena określona przez pierwszego biegłego z Kancelarii Rzeczoznawców Majątkowych J. Rz., J. O. i z uwzględnieniem tej opinii dokonał określenia zaległości podatkowej w opłacie skarbowej. Zdaniem organu podatkowego, ta wycena jest najbardziej zbliżona do wartości nieruchomości przedstawionej przez podatniczkę w piśmie z dnia 17 maja 1999 r. i wydał decyzję z dnia 26 stycznia 2000 r. (...), w której określił zaległość w opłacie skarbowej w kwocie 427 zł oraz odsetki za zwłokę 125,80 zł.