Jeżeli w domu wielomieszkaniowym stanowiącym własność Skarbu Państwa ustanowiono na rzecz osoby fizycznej odrębną własność lokalu mieszkalnego, spory między tą osobą fizyczną a Skarbem Państwa, dotyczące wykorzystania wspólnych części budynku, jako spory między współwłaścicielami co do zakresu rozporządzania rzeczą wspólną, nie mogą być rozstrzygane decyzją administracyjną, lecz podlegają właściwości sądu powszechnego.
Naczelny Sąd Administracyjny uznał zasadność skargi Anny W. na decyzję Wojewody Koszalińskiego z dnia 7 czerwca 1984 r. w przedmiocie nakazu opróżnienia pomieszczenia piwnicznego i na podstawie art. 207 par. 1 i 3 Kpa stwierdził nieważność zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Naczelnika Miasta B., a także - zgodnie z art. 208 Kpa - zasądził od Wojewody Koszalińskiego kwotę złotych sześćset tytułem zwrotu kosztów postępowania na rzecz skarżącej.
Zaskarżoną decyzją Wojewody Koszalińskiego z dnia 7 czerwca 1984 r. nr L-II/3361/17/84 utrzymano w mocy decyzję Naczelnika Miasta B. z dnia 30 marca 1984 r. nr GTK/8179/5/84, nakazującą Annie W. opróżnienie jednego z dwóch użytkowanych pomieszczeń gospodarczych - piwnicy w budynku nr 7 przy ul. B. w B. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia powołano art. 31 ust. 5 i 6 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/. W uzasadnieniu decyzji Wojewody podano, iż sam fakt nabycia aktem notarialnym z dnia 24 marca 1982 r., własności lokalu nr 3 o łącznej powierzchni 75,88 m2 nie daje Annie W. prawa do dalszego użytkowania dwóch pomieszczeń gospodarczych, które nie były objęte umową sprzedaży.
W skardze do sądu administracyjnego Anna W. zwróciła uwagę na par. 1 zawartej umowy, w myśl którego nabyła udział 1/7 części w niewydzielonych częściach budynku i, jej zdaniem, oba pomieszczenia, skoro nie służą właścicielom poszczególnych lokali, powinny pozostać do jej wyłącznego użytku.
Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wnosił o jej oddalenie.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Regulacja prawna oddawania terenów państwowych w użytkowanie wieczyste, sprzedaży budynków na tych terenach oraz sprzedaży lokali w budynkach zawarta jest w rozdziale 3 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach /Dz.U. 1969 nr 22 poz. 159 ze zm./. W myśl art. 20 tej ustawy umowę użytkowania wieczystego terenu z równoczesną sprzedażą lokalu jako przedmiotu odrębnej własności powinna poprzedzać decyzja terenowego organu administracji państwowej, określająca osobę wieczystego użytkownika oraz przedmiot i warunki użytkowania wieczystego, a ponadto - budynek lub lokal mieszkalny będący przedmiotem zamierzonej sprzedaży. Taka decyzja została przez Naczelnika Miasta wydana dnia 24 marca 1982 r. nr ZGT-IV/82255/6/82 i w pkt 17 zawiera rozstrzygnięcie, że wraz z nabyciem lokalu właściciel staje się współwłaścicielem części wspólnych budynku /strychu, klatki schodowej, piwnicy itp./. Udział właściciela lokalu w częściach wspólnych budynku jest proporcjonalny do wielkości powierzchni użytkowej nabytego lokalu. Ta decyzja stała się następnie podstawą do zawarcia w dniu 9 września 1982 r. umowy notarialnej rep. A nr 1724/82, w której w par. 2 oddano Annie W. w użytkowanie wieczyste 1/7 części w niewydzielonych częściach budynku. To ostatnie postanowienie umowy oraz odpowiednia część decyzji poprzedzającej umowę odpowiadającą w swej treści przepisów art. 15a ust. 2 powołanej ustawy.
Skoro więc w wyniku zawartej umowy powstała współwłasność niewydzielonych części budynku między Skarbem Państwa a Anną W. /jeżeli żaden z pozostałych lokali nie stanowi odrębnej własności/, wszelkie spory między współwłaścicielami co do zakresu rozporządzania rzeczą wspólną mają charakter sporu cywilnego i mogą być rozpoznawane wyłącznie w postępowaniu przed sądem powszechnym.
Z tych względów brak było podstaw do wydania decyzji administracyjnej z powołaniem się na art. 31 ust. 5 i 6 prawa lokalowego w stosunku do Anny W., która przez nabycie lokalu jako odrębnego przedmiotu własności nie jest jego najemcą, lecz właścicielem.
W tej sytuacji należało ocenić, że wydanie decyzji nastąpiło z rażącym naruszeniem prawa w rozumieniu art. 156 par. 1 pkt 2 Kpa, co dawało podstawę do stwierdzenia ich nieważności na podstawie art. 207 par. 1 i 3 Kpa.
O kosztach postanowiono zgodnie z art. 208 Kpa.