Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Piotr Korzeniowski, Sędziowie sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara, sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi U. Sp. z o.o. w Z. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość - oddala skargę -
Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] listopada 2012 r.) Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (dalej Minister) utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] grudnia 2011 r.) Wojewody [...] (dalej Wojewoda), o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, prawa własności nieruchomości położonej w gminie S., obrębie [...], oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi [...] na odcinku [...] i o przyznaniu całości odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego, tj. [...] SA.
W uzasadnieniu organ wskazał, że nieruchomość położona w gminie S., w obrębie [...], oznaczona jako działki: nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha; nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod rozbudowę drogi [...]. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...].
W myśl art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008r. nr 193, poz. 1194 ze zm., dalej ustawa) nieruchomości o których mowa w art. 11 ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, w odniesieniu do dróg [...], z dniem, w którym decyzja Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W myśl art. 18 ust. 1c ustawy, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa wart. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
Wojewoda [...] dla potrzeb niniejszego postępowania zlecił rzeczoznawcy majątkowemu J. L. wykonanie wyceny nieruchomości, będącej przedmiotem przejęcia, która stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Operat został sporządzony dnia [...] lipca 2011 r., a został zaktualizowany dnia [...] października, 2012 r. Autor operatu ustalił, że wyceniana nieruchomość zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod tereny usług komercyjnych - rzemiosła i handlu (symbol UkRz, h) i pod tereny dróg i ulic - drogę [...] (symbol [...]). Część nieruchomości objęta jest strefą ochronną oddziaływania gazociągów wysokiego ciśnienia o szerokości 15 m od przewodów w obie strony. Położenie wycenianej nieruchomości jest atrakcyjne, jest dobrze skomunikowana z miastami sąsiednimi ([...]). Nieruchomość składa się z siedmiu działek inwestycyjnych, tworzących zwarty kompleks, które wydzielono z nieruchomości zabudowanej, użytkowanej w sposób komercyjny. Na nieruchomości znajdują się budowle w postaci ogrodzenia z siatki stalowej, brama stalowa przesuwana manualnie, szlaban elektromechaniczny z urządzeniem sterującym, nawierzchnia z kostki brukowej, betonowej na podsypce cementowopiaskowej, zabezpieczenie gazociągów wysokiego ciśnienia wykonane z płyt drogowych betonowych, 4 studzienki ściekowe, oświetlenie zewnętrzne placu, reklama zewnętrzna. Na nieruchomości znajduje się też trawnik o pow. 5000 m2 i, jedno drzewo - dąb w wieku 50 lat. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość składników budowlanych określono metodą kosztową a wartość składników roślinnych określono według zasad wyrażonych wart. 135 ust. 5 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn bądź ustawa o gospodarce nieruchomościami). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że na potrzeby wyceny przebadał rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne w latach 2010- 2011 na terenie gminy S. i innych gmin sąsiadujących z L. Ostatecznie wartość przedmiotowej nieruchomości biegły ustalił na kwotę [...] zł, w tym wartość składników budowlanych na kwotę [...] zł, a wartość składników roślinnych na kwotę [...] zł. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przytoczył treść § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie). Podniósł, że art. 134 ust. 4 ugn wskazuje, że jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W piśmie z [...] października 2012 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że przeprowadzona w operacie szacunkowym analiza rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny wykazała, że ceny gruntów nabywanych w celu budowy dróg są wyższe od cen gruntów przeznaczonych pod tereny usług, rzemiosła i handlu. Mając to wszystko na uwadze organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie sporządzono prawidłowo, w oparciu o § 36 rozporządzenia, przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu drogowym.