Renta planistyczna ma obrazować (przy uwzględnieniu stawki procentowej), różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem (przeznaczeniem) przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem (przeznaczeniem) po uchwaleniu nowego planu. Podobna zasada obowiązuje przy określonych w art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłatach adiacenckich, przy ustalaniu których bierze się pod uwagę stan nieruchomości sprzed dokonania przez gminę zmian infrastrukturalnych bądź wybudowania drogi i stan nieruchomości po dokonaniu zmian. W obu tych przypadkach ustalania ww danin publicznych, wyceny nieruchomości według tych różnych stanów jej przeznaczenia czy różnych stanów zaopatrzenia w infrastrukturę techniczną dokonuje się poprzez porównanie transakcji mających miejsce w tym samym czasie - przy czym w przypadku renty planistycznej jest to data transakcji sprzedaży ("dzień sprzedaży" - jak stanowi art. 37 ust. 1 upzp) a w przypadku opłaty adiacenckiej jest to dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty (art. 146 ust. 3 ugn). A zatem wzrost wartości nieruchomości winien być ustalany między wartością nieruchomości "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przy opłacie adiacenckiej mamy do czynienia z identycznym mechanizmem wyceny. Do porównania winny być przyjęte transakcje dotyczące sprzedaży nieruchomości podobnych bez infrastruktury technicznej i transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych zaopatrzonych w media - przy czym każdorazowo do porównania należy przyjąć transakcje dokonywane w tym samym czasie tj. według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 marca 2014 r. sprawy ze skargi J. Sp. z o.o. z siedzibą Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu zbycia nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy T. nr [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r. znak [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz J. Sp. z o. o. z siedzibą w Z. kwotę 5100 (pięć tysięcy sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2013r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej jako SKO) działając na podstawie art. 127 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. Dz. U. 2013 r. poz. 267 zwanej dalej kpa) w zw. z art 17 pkt 1 kpa, art. 138 § 1 pkt 1 kpa; art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy T. Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2013 roku, znak: [...], ustalającą J. Sp. z o.o. w Z. jednorazową opłatę w kwocie 66 930 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 1,0021 ha, położonej w obrębie T., spowodowanym zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy T.
Pierwotnie Wójt Gminy T. decyzją Nr [...] z dnia [...] lutego 2013 roku, znak: [...] ustalił J. Sp. z o.o. w Z. jednorazową opłatę planistyczną w kwocie 82 162,20 zł ale na skutek odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] czerwca 2013 roku, znak: [...] uchyliło ww decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.
Organ odwoławczy wskazał wówczas, że w celu obliczenia różnicy wartości nieruchomości konieczne jest zbudowanie dwóch odrębnych zbiorów nieruchomości porównawczych, z których jeden obejmowałby nieruchomości podobne do wycenianej wg stanu przed wejściem w życie planu, natomiast drugi zawierałby nieruchomości podobne wg stanu po wejściu w życie takiego planu. Według organu różnica wartości nieruchomości, określonych w dwóch odrębnych procesach wyceny na podstawie tak zbudowanych zbiorów nieruchomości porównawczych, odzwierciedlać będzie faktyczny wpływ zmiany ustaleń planistycznych na wartość nieruchomości.
Następnie decyzją Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2013 roku, znak: [...] Wójt Gminy T. ustalił spółce J. jednorazową opłatę w kwocie 66 930 zł z tytułu zbycia nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 1,0021 ha, położonej w obrębie T., której wartość wzrosła w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy T.
Odwołanie od powyższej decyzji wniosła spółka wskazując na niewystarczającą analizę operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia opłaty. Wskazała, że zarówno przed uchwaleniem nowego planu jak i po jego uchwaleniu nieruchomość pełniła te same funkcje i była zabudowana budynkami "przemysłowymi" a w konsekwencji podniosła, że uchwalenie nowego planu w stosunku do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed jego wejściem w życie - nie miało żadnego wpływu na jego przeznaczenie i wartość. Zarzuciła też niewiarygodność wyceny wskazując, że pierwotnie ten sam biegły stosując inną metodę wyceny określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu na kwotę o 80 000 zł niższą niż w aktualnie sporządzonej opinii natomiast różnica w cenie nieruchomości podobnej według stanu po uchwaleniu planu z 2011r. wyniosła w porównaniu z pierwotnie sporządzoną przez tego biegłego opinią aż 130 000 zł. Według skarżącej przy zastosowaniu jeszcze innej metody wyceny wartość nieruchomości, w zależności od koncepcji biegłego, mogłaby znacznie odbiegać od wartości ustalonych w opinii z lipca 2013r.