Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędzia WSA Józef Maleszewski (spr.) Asesor sądowy WSA Maria Grzymisławska-Cybulska Protokolant ref. staż. Ewa Stawicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 07 marca 2018 r. sprawy ze skargi M. P. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] maja 2017 r., nr [...]; 2. zasądza od Wojewody Wielkopolskiego na rzecz skarżącego M. P. kwotę [...] złotych ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania .
Decyzją z dnia [...] sierpnia 2008 r. nr [...] Starosta [...] (dalej jako Starosta) ustalił lokalizację drogi gminnej dla inwestycji polegającej na rozbudowie drogi gminnej w obrębie [...], którą to decyzję Wojewoda Wielkopolski utrzymał w mocy decyzją z dnia [...] października 2008 r.
Decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r. Starosta ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za na rzecz M. P. za przejęcie na rzecz Miasta [...] nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako: [...], jako własność M. P.. Wojewoda Wielkopolski decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. uchylił tę decyzję i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.
Decyzją z dnia [...] września 2010 r. Starosta ponownie ustalił odszkodowanie, w wysokości [...] zł. Rozpoznając odwołanie Miasta [...], Wojewoda Wielkopolski decyzją z dnia [...] marca 2011 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty. Rozpoznając skargę Miasta [...], Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 13 września 2011 r. sygn. akt II SA/Po 461/11 uchylił obie decyzje wydane w sprawie; Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 28 czerwca 2013 r. sygn. akt I OSK 277/12 oddalił skargę kasacyjną M. P. od ww. wyroku WSA.
WSA w Poznaniu stwierdził w prawomocnym wyroku, że operat szacunkowy jest opinią biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale także materialnym - wymaga uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm., obecnie Dz. U. z 2018 r. poz. 121, dalej jako u.g.n.) i przepisach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy. W razie uwag stron organy administracji muszą krytycznie podejść do operatu. Dalej Sąd ocenił, że brak dostatecznych podstaw do tego, aby umowy mające za przedmiot grunty przeznaczone pod budowę dróg, wyłączać z kategorii umów rynkowych. Przesądził, że biegły bezpodstawnie zakwestionował transakcje na rynku lokalnym gruntami na cele komunikacyjne. Z uwagi na treść art. 151 ust 1 u.g.n. z samych tylko przyczyn, które wskazał rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 17 maja 2011 r. (grunty na cele komunikacyjne stanowią niecałe 30% wartości gruntu sąsiedniego, przeznaczonego na cele budowlane) nie mogły zostać pominięte transakcje rynkowe nieruchomościami na rynku lokalnym na terenie [...], które to transakcje w pierwszej kolejności pozwalają na zachowanie warunku podobieństwa (nieruchomości podobnej) w rozumieniu art. 4 pkt 16 i art. 153 u.g.n. WSA nakazał sporządzić nowy operat, który nie pozostawi wątpliwości co do najbardziej prawdopodobnej ceny rynkowej i ustalenia wartości nieruchomości, z uwzględnieniem wskazanej w wyroku zmiany § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., dalej jako Rozporządzenie). NSA w ww. wyroku z 28 czerwca 2013 r. sygn. akt I OSK 277/12 podzielił stanowisko Sądu I instancji, zastrzegając, że pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. Skoro do wyceny przyjęto nieruchomości znajdujące się w powiecie [...], uznać należało, że zakresem wyceny objęto rynek lokalny.