Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann Sędzia WSA Maria Grzymisławska-Cybulska Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 24 września 2021 r. sprawy ze skargi T.I. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2021 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej T.I. z siedzibą w K. kwotę [...]zł (słownie: [...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Zaskarżoną decyzją z [...] lutego 2021 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej też jako "SKO" lub "organ II instancji"), po rozpoznaniu odwołania T. o. z siedzibą w K. (zwanej też dalej "Spółką" lub "Skarżącą"), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza J. z [...] listopada 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej.
Zaskarżona decyzja SKO, jak wynika z jej uzasadnienia oraz załączonych akt administracyjnych, zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.
Przywołaną wyżej decyzją z [...] listopada 2020 r. Burmistrz J. (dalej też jako "Burmistrz" lub "organ I instancji") - na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.; dalej w skrócie "u.p.z.p.") - ustalił "na rzecz" Spółki opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, arkusz mapy [...], położonej w J., obręb B.-K., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (pkt 1) i zobowiązał Spółkę do wniesienia opłaty na wskazany w decyzji rachunek bankowy z chwilą uprawomocnienia się decyzji (pkt 2). Uczynił to w związku z podjęciem w dniu [...] listopada 2018 r. przez Radę Miejską w J. uchwały nr [...] w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w rejonie ul. [...] na obszarze miasta J. (Dz. Urz. Woj. W.. z [...].12.2018 r. poz. [...]; dalej w skrócie "Plan miejscowy z 2018 r.", "Plan miejscowy" lub "Plan") oraz zbyciem ww. działki w dniu [...] czerwca 2019r. W uzasadnieniu swojej decyzji organ I instancji wskazał, iż z wykonanego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia Planu miejscowego. Przy czym wartość nieruchomości przed uchwaleniem Planu i po jego uchwaleniu została określona przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, a wysokość wzrostu wartości przedmiotowej działki wyniosła [...] zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30% daje kwotę [...]zł.
Odwołanie od tej decyzji Burmistrza złożyła Spółka, reprezentowana przez r.pr. M. T., który wniósł o uchylenie ww. decyzji w całości i umorzenie postępowania pierwszej instancji w całości, ewentualnie uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji - a to z powołaniem się na zarzuty naruszenia: art. 6, art. 7, art. 8 § 1 i 2, art. 9, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., a także art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 oraz art. 154 w zw. z art. 151 ust. 1 i art. 4 pkt 16 i 17 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.; dalej w skrócie "u.g.n."), a ponadto § 4 ust. 1 i 2, § 28 ust. 1, 2 i 5, § 55 ust. 2 oraz § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; dalej w skrócie "rozp.wycen."). Zdaniem autora odwołania organ I instancji w szczególności błędnie uznał, że sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy jest prawidłowy, podczas gdy z analizy jego treści wynika jego oczywista nieprawidłowość. Operat nie został bowiem sporządzony z zachowaniem należytej staranności, w sposób jasny i przejrzysty, nie jest on także spójny i logiczny. W ocenie pełnomocnika Skarżącej przyjęcie do porównania nieruchomości położonych w K. koło P. czy okolicach węzła komunikacyjnego w G. jest nieprawidłowe, gdyż ceny nieruchomości w tych miejscowościach ze względu na swoje położenie kształtują się zupełnie inaczej niż ceny nieruchomości w J., a co za tym idzie - nie powinny być ze sobą porównywane. Pełnomocnik Skarżącej wskazał również, że nieruchomości przyjęte do porównania nie zostały wystarczające opisane - pod względem uzbrojenia, położenia, przeznaczenia - co stanowi naruszenie § 55 ust. 2 i § 56 rozp.wycen. Wątpliwości strony skarżącej wzbudziła także okoliczność, że rzeczoznawca przygotował w zasadzie identyczne treściowo operaty na potrzeby trzech spraw, i we wszystkich tych operatach przyjął identyczne transakcje porównawcze, podczas gdy przedmiotem analizy są nieruchomości, których parametry (zwłaszcza powierzchnia) różnią się diametralnie. Autor odwołania zarzucił również brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych operatu, który to brak uniemożliwia ocenę jego mocy dowodowej. Ponadto wskazał, że do analizy przyjęto transakcje nieruchomościami z lat 2017-2019, podczas gdy przedmiotowa nieruchomość została sprzedana w dniu [...] czerwca 2019 r. - co oznacza, iż operat szacunkowy został błędnie sporządzony, gdyż zawiera analizę transakcji na datę nieadekwatną do wskazań ustawodawcy.