Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost - Durchowska (spr.) WSA Izabela Bąk - Marciniak Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Frankowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2012 r. sprawy ze skargi K. N. na decyzję Wojewody W. z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania oddala skargę
Decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...] Starosta O., działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.- dalej Kpa) oraz art. 112-135, w związku z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku Burmistrza R. orzekł o wywłaszczeniu na cel publiczny na rzecz Gminy R. nieruchomości położonych w R., oznaczonych jako działki: nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha., zapisanych w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w O., stanowiące własność K. N.. W pkt. 2 organ wskazał, iż wywłaszczeniu podlega prawo własności do ww. nieruchomości, które zostaną przeznaczone pod drogi publiczne - projektowane ulice dojazdowe. Organ ustalił również odszkodowanie w wysokości [...] zł za wywłaszczone nieruchomości i zobowiązał Gminę R. do zapłaty na rzecz K. N., jednorazowo odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna, na konto wskazane przez uprawnionego, albo gotówką w kasie Urzędu.
W uzasadnieniu organ po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania wskazał, iż w obowiązującym operacie ewidencji gruntów i budynków działki nr [...] i nr [...] oznaczone są jako drogi, objęte KW [...], stanowiące własność K. N.. Z odpisu księgi wieczystej wynika, że podział dawnej działki nr [...] nie został ujawniony w KW. W Sądzie Rejonowym w O. został złożony wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego.
Dalej organ wskazał, iż po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego organ podjął czynności w celu wyłonienia rzeczoznawcy majątkowego i zlecił oszacowanie wartości przedmiotowych nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy w dniu [...]czerwca 2011r., w którym określił wartość gruntu oraz nakładów na działkach nr [...] i nr [...] dla potrzeb ustalenia odszkodowania na łączną kwotę [...] zł.
Ponadto organ wskazał, iż zgodnie z utrwalonym orzecznictwem (m.in. wyrokiem NSA w Warszawie z dnia 8 maja 2009r. - sygn. akt I OSK 695/08, wyrokiem NSA w Warszawie z dnia 26 stycznia 2006r. - sygn. akt II OSK 459/05 oraz orzeczeniem NSA w Warszawie z dnia 08 listopada 2001r. - sygn. akt SA 833/00) dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadał czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.
Ponadto organ wskazał, iż w wyroku NSA z dnia 8 maja 2009r. podkreślono, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.
Organ podniósł, iż określanie wartości nieruchomości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z definicją zawartą w art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, przy zachowaniu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Organ zwrócił uwagę, iż sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego reguluje w sposób szczegółowy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej rozporządzenie). Dalej organ wyjaśnił, iż w celu oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca dokonał analizy transakcji nieruchomościami drogowymi na terenie miasta i gminy R., a następnie rozszerzył rynek na teren Powiatu O.. Analiza biegłego wykazała, że w okresie ostatnich dwóch lat rynek ten jest bardzo mało aktywny. Odnotowano jedynie cztery transakcje. Organ podkreślił, iż biegły stwierdził, że liczba odnotowanych transakcji jest niewystarczająca dla sporządzenia wyceny zgodnie z przytoczonym wyżej § 36 ust.1 rozporządzenia. W świetle powyższego rzeczoznawca oszacował wartość działki zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia jako iloczyn wartości 1 m2 gruntu, z którego wydzielono działki pod nowe drogi publiczne i powierzchni działki. Analizą objęto rynek nieruchomości niezabudowanych na terenie R., przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, o podobnych cechach do nieruchomości wycenianych. W badanym dwuletnim okresie biegły zaobserwował na analizowanym rynku nieruchomości stabilizację cen z niewielkimi wahaniami, dlatego do wyceny przyjął zerowy trend czasowy. Organ wskazał, iż szczegółowej analizie rzeczoznawca poddał 11 transakcji podobnych zlokalizowanych głównie w południowej części miasta R. (przy ulicach: W., P., D., G., S.) ze średniego przedziału cen: 43,90 zł/m2 - 62,80 zł m2. Średnia cena analizowanych nieruchomości wyniosła 50,80 zł/m2 przy powierzchniach od [...] ha do [...] ha. Dla określenia wartości rynkowej prawa własności przedmiotowych nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Średnia cena nieruchomości podobnych na terenie Rogoźna wyniosła 50,80 zł/m2, natomiast po uwzględnieniu wag cech rynkowych oraz zastosowaniu współczynników korygujących, cena jednostkowa nieruchomości wycenianych oszacowana została w wysokości 46,30 zł/m2.