Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann (spr.) Sędziowie WSA Anna Jarosz WSA Maciej Busz Protokolant st. sekr. sąd. Laura Szukała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 stycznia 2013 r. sprawy ze skargi J.S., M. S. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę
Decyzją z [...] maja 2011 r., znak: [...], Wojewoda Wielkopolski (dalej: "Wojewoda") uchylił zaskarżoną przez Burmistrza Miasta [...] (dalej: "Burmistrz") decyzję Starosty [...] z [...] listopada 2010 r., znak: [...].
Wskazaną decyzją - wydaną na podstawie art. 12 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 z późn. zm.; dalej: "ustawa o inwestycjach drogowych", w skrócie: "u.i.drog.") oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2, i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm. [powinno być: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm. - uw. Sądu]; dalej: "ustawa o gospodarce nieruchomościami", w skrócie "u.g.n.") - Starosta [...] (dalej: "Starosta") ustalił na rzecz J. i M. S. (dalej: "Skarżący") odszkodowanie w łącznej wysokości 74 972,00 zł, obejmującej kwoty:
- 65 484,00 zł stanowiące wartość gruntu,
- 5 075,00 zł stanowiące wartość nasadzeń,
- 4 413,00 zł stanowiące wartość nakładów budowlanych, za nieruchomość położoną [...] jako grunt zajęty pod drogę publiczną (drogę gminną) na podstawie decyzji Starosty nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi gminnej z [...] sierpnia 2008 r. utrzymanej w mocy decyzją Wojewody z 14 października 2008 r. (pkt I sentencji decyzji). Nadto Starosta określił, że tak ustalone odszkodowanie zostanie wypłacone przez Miasto [...] (dalej: "Miasto") na rzecz Właścicieli jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna (pkt II sentencji decyzji). Zaznaczył, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego.
W uzasadnieniu Starosta wyjaśnił, że w dniu [...] sierpnia 2008 r. decyzją nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi gminnej, ustalił lokalizację inwestycji na rzecz Miasta, polegającej na rozbudowie drogi gminnej m.in. na działce nr[...], w trybie art. 12 ust. 4 u.i.drog. Powyższą decyzją został też zatwierdzony projekt podziału ww. działki, w wyniku którego powstała przedmiotowa działka nr [...], przeznaczona do zajęcia pod realizację inwestycji, mającej na celu zapewnienie ciągłości układu komunikacyjnego nowoprojektowanych odcinków dróg gminnych.
Starosta opisał przebieg dotychczasowego postępowania zaznaczając, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. P. w dniu [...] lipca 2009 r. stracił swoją ważność po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia, a rzeczoznawca odmówił potwierdzenia jego aktualności. Organ I instancji powołał zatem kolejnego rzeczoznawcę, A. J., który sporządził operat szacunkowy w dniu [...] września 2010 r., w którym dokonał analizy transakcji gruntów z powiatu poznańskiego pod komunikację z lat 2007-2010 pod kątem kryteriów określonych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności w art. 4 pkt 16 oraz art. 134 ust. 2 u.g.n. Zdaniem rzeczoznawcy kilka transakcji spełnia warunki transakcji podobnych, więc do określenia wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne zastosował on podejście porównawcze (metodę porównywania parami), przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne, zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.; dalej: "Rozporządzenie"). Dla potrzeb wyceny autor operatu zebrał informacje z aktów notarialnych, które obejmowały przeprowadzone transakcje na rynku lokalnym gminy w okresie ostatnich dwóch lat. Badanie rynku objęło prawo własności. Z powodu, jak stwierdził biegły, niewystarczającej liczby transakcji nieruchomości podobnych analizę rozszerzono o rynek regionalny powiatu [...] na przestrzeni ostatnich trzech lat. Po przeprowadzeniu analizy zawartych transakcji sprzedaży własności nieruchomości gruntowych z powyższym przeznaczeniem rzeczoznawca ustalił, że cena 1m2 gruntu zawiera się w przedziale od 202,78 zł do 484,85 zł. Po odrzuceniu skrajnych wartości do wyliczenia średniej ceny jednostkowej gruntu wybrał trzy najbardziej podobne w swej charakterystyce nieruchomości z przedziału cenowego od 286,94 zł/m2 do 399,04 zł/m2, po uwzględnieniu trendu czasowego. Tak ustalona rynkowa wartość jednostkowa prawa własności gruntu wyniosła 313,32 zł/m2.