Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Z. Niewiadomski, Sędzia NSA O. Wierzbicka, Asesor WSA W. Zielińska - Baran (spr.), Protokolant K. Sikora, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lutego 2004 r. sprawy ze skargi A. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2002 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, 2. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej 295zł (dwieście dziewięćdziesiąt pięć) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Burmistrz Miasta i Gminy L. decyzją z dnia [...] marca 2002r. wydaną na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jedn. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) ustalił A. Z. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości działek o numerach ew. [...];[...];[...] i [...] o łącznej pow. 556 m2, położonych w L. przy ul. [...]. W uzasadnieniu tej decyzji podano, że wymienione działki powstały w wyniku dwóch kolejnych podziałów działki nr ew. [...]. Rada Miejska w L. uchwałą Nr [...] z [...] października 1999 r. zmieniła przeznaczenie działki nr [...] na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej niskiej na działkach zalesionych. W § 14 tej uchwały przyjęto 30 % stawkę służącą do naliczenia opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości. Ponieważ wymienione powyżej cztery działki zostały zbyte w dniu [...].08.200lr. rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny działki [...] przed zmianą planu i po zmianie planu. W oparciu o opinię rzeczoznawcy ustalono jednorazową opłatę w wysokości 9.841,20 zł.
W odwołaniu od tej decyzji skarżąca zakwestionowała zasadność ustalenia tej opłaty. Zdaniem strony skarżącej wartość tych działek o łącznej pow. 556 m2 nie mogła ulec zmianie z tej przyczyny, że działki te nie były samodzielnymi działkami budowlanymi. Powierzchnia każdej z tych działek wynosiła od 100 do 200 m2.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z [...] lipca 2000r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję,wskazując na brak podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego.
W skardze na powyższą decyzję skarżąca ponowiła zarzut o braku podstaw do ustalenia opłaty od sprzedanych czterech działek ze względu na to, że nie stanowiły samodzielnych działek. Ponadto zarzuciła organowi odwoławczemu, że nie dokonał wnikliwego i wszechstronnego rozpatrzenia sprawy, skoro Kolegium w decyzji z dnia [...] czerwca 2002r. nr [...] orzekając w podobnej sprawie, dotyczącej ustalenia opłaty od sprzedanej działki nr [...], która również została wydzielona z tej samej działki nr [...], stwierdziło wadliwość operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy zamiast prawidłowo dokonać wyceny działki nr [...], dokonał wyceny działki nr [...], która w dniu wyceny już nie istniała na skutek dokonanego wcześniej podziału geodezyjnego. Identyczna sytuacja zachodziła w niniejszej sprawie
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. W odniesieniu do zarzutów skargi stwierdziło, że przepis art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie uzależnia wymiaru renty planistycznej od wielkości nieruchomości.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest częściowo zasadna.
Zaskarżona decyzja i utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane bez wyczerpującego wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności w sprawie. Przede wszystkim organy orzekające nie przeprowadziły dokładnej analizy opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, w oparciu o który ustalono wysokość tzw. renty planistycznej. Organom obu instancji ubiegło bowiem uwadze, jak trafnie podniosła skarżąca, że biegły w operacie szacunkowym sporządzonym w lutym 2002r. jako przedmiot oszacowania ( str. 4) wskazał nieruchomość gruntową, niezabudowaną, położoną w L. przy ul. [...], stanowiącą działkę o nr ew. [...], o pow. 10.000 m2. Tymczasem w niniejszej sprawie przedmiotem postępowania o ustalenie renty planistycznej były cztery działki o numerach ew. [...];[...];[...] i [...], jako odrębne nieruchomości, powstałe na skutek podziału ww. działki [...]. Zatem nie ulega wątpliwości, że rzeczoznawca majątkowy powinien dokonać wyceny tych wymienionych czterech działek, gdyż w stosunku do nich zostały łącznie spełnione dwie przesłanki, o których mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jedn. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.). Po pierwsze - nastąpiła zmiana ich wartości w następstwie uchwalenia przez Radę Miejską w L. uchwałą Nr [...] z dnia [...] października 1999r. w sprawie zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu dla obszaru położonego w L. przy ul. [...] obejmującego działkę [...], z której później w wyniku podziału powstały nowe cztery działki o ww. numerach. Po drugie - działki te zostały sprzedane przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonej zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.