Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Alina Dominiak Sędziowie: Sędzia NSA Anna Orłowska Sędzia WSA Jolanta Sudoł (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Anna Zegan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 stycznia 2013 r. sprawy ze skarg J. P. oraz Rzecznika Praw Obywatelskich na uchwałę Rady Miasta z dnia 26 listopada 2009 r. nr [...] w przedmiocie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta [...] na lata 2009-2013 1. stwierdza nieważność § 13 ust. 4 i ust. 5, § 15 ust. 7 pkt 3) i pkt 4) oraz § 15 ust. 8 Tabela IV.4. Lp.: Ia, III, IV załącznika do zaskarżonej uchwały, 2. zasądza od Skarbu Państwa - Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na rzecz radcy prawnego W. Ł. kwotę 295,20 zł (dwieście dziewięćdziesiąt pięć złotych dwadzieścia groszy) zawierającą należny podatek od towarów i usług - tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną skarżącemu J. P. z urzędu.
Uchwałą nr [...] z dnia 26 listopada 2009 r. Rada Miasta przyjęła Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta [...] na lata 2009-2013 (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z 2010 r. Nr 9, poz. 163). Przyjęty program stanowi załącznik do tej uchwały. Przedmiotowa uchwała została częściowo zmieniona uchwałami Rady Miasta.
W uzasadnieniu uchwały stwierdzono m.in., że jej zapisy realizują wymagania ustawowe w zakresie właściwego gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta oraz bilansują możliwości pomocy mieszkaniowej uprawnionych członków wspólnoty samorządowej Gminy Miasta [...] na lata 2009-2013.
W dniu 20 czerwca 2011 r. J. P., najemca lokalu mieszkalnego przy ul. Ł. w G. stanowiącego własność Gminy Miasta, skierował do Rady Miasta [...] pismo "Dot. zaprzestania naruszenia mojego interesu prawnego". Skarżący podkreślił, że czynsz w lokalach komunalnych nie może być ustalany dowolnie, ale musi on uwzględniać elementy wymienione w art. 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w tym: położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, ogólny stan techniczny budynku.
W ocenie skarżącego, ustalenie w uchwale 5% obniżki dla wszystkich budynków znajdujących się poza strefą centralną, narusza ratio legis ustawy o ochronie prawa lokatorów, ponieważ inny jest walor użytkowy mieszkań usytuowanych tuż obok strefy centralnej, a inny walor tych, które są usytuowane w okolicy np. W., O., K. Przyłożenie jednej miary do całego obszaru miasta nie spełnia wymogów zawartych w ustawie. Nakładając obowiązek zróżnicowania stawki czynszu w zależności od położenia budynku, ustawodawca nie miał na myśli tylko odległości danego budynku od centrum gminy, ale także warunki środowiskowe wokół tego obiektu. G. jest miastem portowym i przemysłowym. Dla mieszkańców znaczenie ma zamieszkiwanie w pobliżu takich obiektów jak stocznia, rafineria, krematorium oraz terenów typu wysypisko śmieci, cmentarz. Rada Miasta powinna odpowiednio uregulować stawki czynszowe i dostosować algorytm naliczania obniżek o punkt odnoszący się do położenia budynku w strefie przemysłowej lub w obszarze narażonym na szkodliwą dla zdrowia działalność zakładów przemysłowych.
Skarżący zarzucił, że uchwała przewiduje niewiele sytuacji normujących czynsz w związku ze stanem technicznym lokali oraz z wyposażeniem ich w niezbędne urządzenia. Dotyczy to np. lokali użytkowanych przez kilka rodzin (wspólne użytkowanie kuchni, łazienki, korytarza). Kwestie te były uregulowane w programie gospodarowania na lata 2004-2008.
Odnośnie stanu technicznego lokali komunalnych, skarżący stwierdził też, że miasto nie wywiązuje się ze swoich ustawowych obowiązków związanych z remontem należących do miasta lub będących pod jego zarządem lokali, i dysponuje na ten cel jedynie kwotą 10 mln zł. Tymczasem w § 12 ust. 4 uchwały Rada Miasta zakłada, "że wpływy pochodzące z czynszów powinny pokrywać docelowo koszty utrzymania mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta [...] oraz koszty jego niezbędnych remontów". Skarżący przytoczył nadto przepisy prawa budowlanego, zgodnie z którymi obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej raz na rok lub co najmniej raz na pięć lat, oraz każdorazowo - w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Skarżący postuluje, aby na podstawie tych kontroli indywidualizować stawkę czynszu dla poszczególnych lokal. Brak takiej indywidualizacji stanu technicznego budynku narusza jego zdaniem art. 7 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, zwłaszcza, że ponad 90% lokali będących w gestii miasta zostało zbudowanych przed 1945 r., a zaniedbania remontowe w okresie powojennym doprowadziły ten zasób do ruiny.