Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA - Ireneusz Dukiel (spr.), Sędziowie Sędzia NSA - Halina Kremis, Sędzia WSA - Alicja Palus, , Protokolant asystent sędziego - Wojciech Śnieżyński, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 marca 2016 r. sprawy ze skargi W.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 7 września 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę w całości.
Burmistrz Miasta B. (zwany dalej Burmistrzem lub organem I instancji) decyzją z dnia 30 października 2014 r., na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm., dalej jako ustawa planistyczna lub w skrócie u.p.z.p.) oraz art. 104 k.p.a. w zw. z § 36 ust. 1 uchwały Rady Miejskiej B. nr [...] z dnia 29 lutego 2012 r. (Dz. Urz. Woj. Doln. z 13 kwietnia 2012 r., poz. 1403) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego przy ulicy W. w rejonie cmentarza w B., ustalił J. i W. K., jednorazową opłatę w wysokości 7.713,30 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obręb Południe o powierzchni 3.419 m2 objętej księgą wieczystą 47874, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z jej zbyciem.
W wyniku złożonego przez stronę odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej jako Kolegium, SKO, organ odwoławczy lub organ II instancji) decyzją z dnia 23 grudnia 2014 roku nr [...], uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji wskazując w uzasadnieniu, że w sprawie nie wyjaśniono wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia kwestii, gdyż nie ustalono w sposób nie budzący wątpliwości, jaki był faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rozumianego w sposób odnoszący się do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości, wszedł w życie, a ponadto nie ustalono czy mogła być wydana decyzja o warunkach zabudowy, przyjmując jednocześnie za dowód w sprawie wadliwie sporządzone operaty szacunkowe.
Organ I instancji, po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia 24 czerwca 2015 r., nr [...], orzekł o ustaleniu J. i W. K. opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wysokości 5.662,50 zł, podnosząc, że rzeczoznawcy majątkowi w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę dla ustalenia opłaty planistycznej dokonali określenia trzech wartości rynkowych nieruchomości, a mianowicie przy uwzględnieniu przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w aktualnie obowiązującym planie miejscowym, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, przy uwzględnieniu przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie miejscowym. Wskazano również, że dla ustalenia wszystkich wyżej wspomnianych wartości nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi zastosowali podejście porównawcze, metodą porównywania parami. Burmistrz Miasta B. omówił również przebieg postępowania, którego celem było wyjaśnienie, czy na terenie położenia nieruchomości objętych postępowaniem, przed uchwaleniem "nowego" planu zagospodarowania przestrzennego, była możliwość zabudowy tego obszaru i ustalił, że na tym obszarze , przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu możliwe było jedynie rolnicze wykorzystanie nieruchomości. Ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy mieszkalnej było niemożliwe, a ewentualna zabudowa zagrodowa, której elementem byłby dom mieszkalny rolnika, nie zmieniłaby rolniczego przeznaczenia nieruchomości.