Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Anna Siedlecka (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Sędzia WSA Władysław Kulon Protokolant Dawid Grabowski po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 grudnia 2017r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na gabinet weterynaryjny oddala skargę w całości.
Decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W., po rozpatrzeniu odwołania D. B. oraz M. S. - C. od decyzji Prezydenta W. z dnia [...] marca 2017 r. Nr [...] ustalającej - na rzecz A. W. i G. W. - warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego - przyziemia w jednorodzinnym budynku mieszkalnym w zabudowie szeregowej na gabinet weterynaryjny, przewidzianej do realizacji przy ul. [...] we W., na terenie działki nr [...], [...], obręb [...] - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy stwierdził, że wszystkie przesłanki dla ustalenia warunków zabudowy zostały spełnione.
Działki objęte inwestycją są usytuowane w sąsiedztwie działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, zabudowanych w sposób pozwalający określić wymagania w zakresie kontynuacji funkcji. W ocenie Kolegium, z przeprowadzonej przez organ I instancji analizy wynika, że zamierzenie inwestycyjne będzie stanowiło kontynuację dotychczasowej funkcji w terenie. W obszarze analizowanym funkcją dominującą jest funkcja mieszkaniowa. Na działce sąsiedniej nr [...] - ul. [...], dostępniej z tej samej drogi publicznej, występuje także funkcja usługowa - usługi handlu o dość dużych rozmiarach. Podobnie na działce nr [...] przy ul. [...] zlokalizowana jest funkcja mieszkaniowo-usługowa. Lokalizacja gabinetów lekarskich czy weterynaryjnych nie przeczy funkcji mieszkalnej, wręcz ją uzupełnia jako zabudowa infrastrukturalna. Zmiana zatem funkcji części lokalu mieszkalnego na usługowy, zlokalizowanego w parterze budynku w niczym nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa.
W obszarze analizowanym istnieją więc urbanistyczne podstawy do stwierdzenia kontynuacji funkcji.
Kontynuację funkcji i cech zabudowy dodatkowo wzmacniają ustalenia Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego W., gdzie na omawianym terenie zapisanym w Studium jako "mieszkalnictwo jednorodzinne" na str. 411 dopuszcza się realizację zabudowy usługowej jako uzupełnienie zabudowy podstawowej.
Uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego - nie zwiększy się bowiem zapotrzebowanie na dostawę mediów. Ustaleniu warunków zabudowy nie sprzeciwia się też żaden przepis odrębny.
Badając legalność ustaleń zawartych w decyzji organu I instancji, w ocenie Kolegium, ustalenia te odpowiadają obowiązującym przepisom, w szczególności art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ stopnia podstawowego prawidłowo również oznaczył inwestycję jako "zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego - przyziemia w jednorodzinnym budynku mieszkalnym w zabudowie szeregowej na gabinet weterynaryjny" - co jest zgodnie z wnioskiem inwestorów. Zasadnie organ odstąpił od ustalenia parametrów zabudowy, które nie ulegną zmianie.
W ocenie Kolegium, ustalenia odnoszące się do wymagań ochrony interesu osób trzecich w sposób zupełny chronią interesy wszystkich stron postępowania. Ustosunkowując się do twierdzeń zawartych w odwołaniu organ odwoławczy wskazał, że przepisy prawa administracyjnego znajdujące zastosowanie na etapie ustalania warunków zabudowy, mają ograniczony zasięg ochrony interesu osób trzecich. Jak wynika z § 2 pkt 7 rozporządzenia nomenklaturowego, ustalenia te w sposób wyczerpujący zostały zapisane w zaskarżonej decyzji i wystarczająco chronią interesy stron postępowania. Organ wprost w decyzji wskazał na ochronę przed hałasem i innymi emisjami przytaczając stosowne przepisy. Wbrew zarzutom odwołania brak jest podstaw do określania w decyzji o warunkach zabudowy sposoby realizacji tych wymogów. Konkretne rozwiązania związane z akustyką lub emisjami będą przedmiotem postępowania budowlanego przed organem administracji architektoniczno-budowlanej. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie bada bowiem uwarunkowań techniczno-budowlanych związanych z realizacją inwestycji a następnie z funkcjonowaniem gabinetu. W zaskarżonej decyzji jednoznacznie wskazano, że należy spełnić wymagania rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, co obliguje inwestora do sporządzenia projektu budowlanego, który będzie odpowiadał standardom wynikającym z tego rozporządzenia. Na tym etapie Kolegium nie może więc badać, czy zostaną naruszone przepisy techniczno-budowlane.