Zdaniem Wojewody, brzmienie art. 15 ust. 2 ustawy determinuje treść aktu prawa miejscowego - miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. O zrealizowaniu kompetencji określonej w wymienionych przepisach możemy mówić tylko w przypadku, gdy akt rady gminy reguluje wszystkie zagadnienia wymienione w art. 15 ust. 2 ustawy. Przepis art. 15 ust. 2 pkt 12 zawiera bowiem obowiązek, a nie uprawnienie. W ocenie organu nadzoru ustawodawca nie przewidział żadnego odstępstwa w tym zakresie. Oznacza to, że rada gminy każdorazowo jest obowiązana do ustalenia wysokości stawki procentowej, na podstawie której będzie ustalana i pobierana opłata planistyczna dla każdego przewidzianego w planie przeznaczenia terenu.
W ocenie organu nadzoru, zaskarżona uchwała nie zawiera postanowień dotyczących wysokości stawki procentowej dla wszystkich terenów objętych planem, czyli nie zawiera obowiązkowego elementu /zakresu/ przedmiotowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwała określa jedynie stawkę procentową opłaty planistycznej dla terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Wyjaśnienia Zastępcy Prezydenta, że "nie stwierdza się innych terenów (niż przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową) dla których wskutek zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości może wzrosnąć" nie usprawiedliwiają braku określenia stawki procentowej dla wszystkich terenów objętych planem. Po pierwsze, jak wynika wyraźnie z cytowanego § 4 pkt 13 rozporządzenia, stawki powinny dotyczyć wszystkich terenów określonych w planie. Po drugie, brak podstaw prawnych dla rady gminy do regulowania i decydowania o kwestiach związanych z pobieraniem i naliczaniem opłaty planistycznej, w tym do stwierdzania czy w wyniku uchwalenia planu nastąpi wzrost wartości poszczególnych nieruchomości, gdyż stanowi to wyłączną kompetencję wójta gminy (tu Prezydenta) jako organu administracji publicznej. Rada Miejska jest zobowiązana przy uchwalaniu planu jedynie do określenia stawki procentowej, w oparciu o którą ustalana będzie opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast kwestie związane z jej faktycznym ustaleniem i pobraniem należą do Prezydenta. Ustalenie zaś, czy na skutek uchwalenia planu wzrosła wartość nieruchomości następuje w operacie szacunkowym opracowanym przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).
W konsekwencji organ nadzoru stwierdził, że Rada Miejska L. uchwaliła akt nie spełniający wymogów określonych powszechnie obowiązującymi przepisami prawa rangi ustawowej, przez co w sposób istotny naruszyła prawo, co stanowi podstawę do stwierdzenia jego nieważności w całości. Brak określenia obligatoryjnego elementu, o którym mowa w art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy, dla wszystkich terenów określonych w planie, jest naruszeniem zasad sporządzania planu miejscowego. Reasumując, w ocenie organu nadzoru, nieokreślenie stawek procentowych dla wszystkich terenów określonych w planie zagospodarowania przestrzennego stanowi istotne naruszenie prawa, to jest art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i jest jednoznaczne z niezachowaniem przez Radę Miejską wymogów przepisów kompetencyjnych dotyczących uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego, co winno skutkować nieważnością uchwały w całości.