Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński (sprawozdawca) po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 24 sierpnia 2021 r. sprawy ze sprzeciwu A sp. z o.o. z siedzibą w B. od decyzji Wojewody D. z dnia [...] kwietnia 2021 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania w związku z przejęciem przez Gminę prawa własności nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody D. na rzecz skarżącego kwotę 597 zł (słownie: pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Starosta B. decyzją z 21.07.2020 r. (nr WGN.683.6.18.2020), po rozpatrzeniu wniosku C. L. - Prokurenta A sp. z o. o. z siedzibą w B., ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości 175.500,00 zł za przejęcie z mocy prawa przez Gminę Miejską B. prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] miasta B., przy ul. [...], oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha (pkt 1 decyzji). Organ orzekł, że wypłata odszkodowania nastąpi na rzecz A spółki z o.o. z siedzibą w B. (pkt 2 decyzji), jednocześnie zobowiązując do jednorazowej zapłaty odszkodowania Prezydenta Miasta B. (pkt 3 decyzji).
Wojewoda Dolnośląski (dalej jako: organ II instancji), po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta B., decyzją z 22.04.2021 r. (nr NRŚ-OR.7534.33.2020.KMa), uchylił decyzję Starosty i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.
Uchylając decyzję organu I instancji Wojewoda stwierdził, że zachodzą podstawy do zastosowania w sprawie art. 138 § 2 k.p.a. z uwagi na konieczność pozyskania nowego operatu szacunkowego. W ocenie Wojewody sporządzony w postępowaniu operat szacunkowy z 20.12.2019 r., opracowany przez M. T. na zamówienie A sp. z o.o. i uzupełniony przez rzeczoznawcę majątkowego o aktualizację z 28.12.2020 r., nie mógł stanowić dowodu spełniającego obowiązujące w zakresie wycen wymogi prawa, jak i standardów zawodowych. Wojewoda w tym zakresie wskazał, że na dzień wydania przez Prezydenta Miasta B. decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, objętej księgą wieczystą nr [...] i stanowiącej własność B. L., tj. 12.05.2005 r., wycenianą nieruchomość obejmował miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą Rady Miasta B. nr [...] z [...].03.2001 r. Zgodnie z jego postanowieniami, przedmiotowa działka znajdowała się na obszarze oznaczonym jako L 1/2 - ulice lokalne i D - ulice dojazdowe, w bezpośrednim sąsiedztwie terenów opisanych jako MUp - tereny zabudowy jednorodzinnej z usługami. Celem oszacowania jej wartości, ekspert zastosował podejście porównawcze, opierające się na założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Konieczna jest do tego znajomość wskazanych cen transakcyjnych, a także cech wpływających na ich poziom (§ 4 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555) dalej: "rozporządzanie w sprawie wyceny"). Przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego metoda korygowania ceny średniej, polega z kolei na zestawieniu co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były elementem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz ich cechy. Wartość przedmiotu wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 pkt 4 rozporządzania w sprawie wyceny). Wojewoda zauważył, że do analizy autor operatu wybrał 26 transakcji (o wartościach min. 50,00 zł/m², maks. 128,06 zł/m² zł oraz śr. 72,84 zł/m²) nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę dróg publicznych, rozszerzając analizę na rynek regionalny (str. 15 i 17 operatu). Następnie, na podstawie badania rynku, rzeczoznawca przyjął, że wpływ na wartość przedmiotu wyceny miały: "położenie nieruchomości" (35%), "powierzchnia działki" (25%), "dostęp komunikacyjny" (20%) oraz "lokalizacja i sąsiedztwo" (20%). Każda z wymienionych cech została opisana w trzystopniowej skali, przy czym przedmiotowej działce autor operatu przyporządkował kolejno następujące wartości: dobre, średnia, dobry, dobre.