Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi T. M. i L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Prezydent Miasta S. na podstawie art. 98 a ust. 1, art. 148 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) - zwanej dalej: "u.g.n.", § 1 ust. 2 uchwały Nr XLVII/906/05 Rady Miasta Szczecina z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz.Urz.Woj. Zach. z 9 stycznia 2006 r. nr 1, poz. 8), zmienionej uchwałą nr XV/397/07 Rady Miasta Szczecin z dnia 19 listopada 2007 r. (Dz.Urz.Woj. Zach. nr 121, poz. 2256), ustalił opłatę adiacencką w kwocie [...] zł (dziewięćset dwadzieścia cztery), z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S., stanowiącej działkę nr [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] m2, spowodowanego jej podziałem na działki o numerach [...]. Ponadto organ orzekł, że stosownie do posiadanych udziałów w przedmiotowej nieruchomości z ustalonej wyżej kwoty opłaty adiacenckiej przypada do zapłaty T. i L. M. - kwota [...] zł i J. F. kwota [...] zł.
W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że na wniosek współwłaścicieli nieruchomości T. i L. M. w udziale do 1/2 części i J. F. w udziale do 1/2 części decyzją Prezydenta Miasta S. nr [...] z dnia [...] r. zatwierdzony został podział nieruchomości położonej w S., oznaczonej jako działka nr [...], na działki nr [...]. Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu [...] r. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...] r. działka nr [...] o pow. [...]m2 oraz działka nr [...] o pow. [...] m2 wydzielane są z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego. Wartość nieruchomości przed i po podziale została ustalona przez rzeczoznawcę M. S. w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu
[...] r.
Zdaniem organu I instancji, wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości ustalona została stosownie w oparciu o powyższy operat zgodnie z wymogami art. 150 pkt 2 i art. 151 pkt 1 u.g.n. oraz Krajowego Standardu Wyceny Podstawowej KSWP-1. Określenia wartości nieruchomości przeprowadzono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru nieruchomości reprezentatywnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Stosownie do art. 98a u.g.n., stan nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca majątkowy ustalił na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan po podziale - na dzień, w którym decyzja stała się ostateczna. Dla potrzeb opinii biegły przeanalizował transakcje sprzedaży działek niezabudowanych z prawem własności znajdujących się w wolnym obrocie od 2011 r. do 2014 r. ze strefy peryferyjnej i pośredniej miasta S.a, ze szczególnym uwzględnieniem osiedli: S., G., S., G., O., W., Ż. i terenów przyległych oraz terenów z Prawobrzeża S. Na badanym rynku biegły nie zaobserwował w tym okresie czasu wyraźnego trendu rosnącego lub malejącego, dlatego założył, że ceny dobrze opisują rynek i nie skorygował ich upływ czasu. Przeprowadzona analiza wskazała, że na wartość nieruchomości przed i po podziale największy wpływ wywierają takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo, i otoczenie, uzbrojenie w media, warunki gruntowo-wodne, dojazd, ograniczenia. Do analizy cen przy określaniu wartości nieruchomości przed podziałem, wybrano nieruchomości zestawione w tabeli nr 1 analizowanej opinii. Charakterystykę rynku i szacowanego gruntu, w aspekcie cen rynkowych, przeprowadzono w tabeli nr 2, a określenia zakresu i wartości współczynników korygujących dokonano w tabeli nr 3. Biorąc pod uwagę przedstawione w opinii szacunki, biegły określił, że wartość rynkowa 1 m2 gruntu przed podziałem wynosiła [...] zł/m2. Do analizy cen przy określaniu wartości nieruchomości po podziale, wybrano nieruchomości zestawione w tabeli nr 4. Charakterystykę rynku i szacowanego gruntu w aspekcie cen rynkowych przeprowadzono w tabeli nr 5, a określenia zakresu i wartości współczynników korygujących dokonano w tabeli nr 6. Biorąc pod uwagę przedstawione w opinii szacunki, biegły określił, że wartość rynkowa 1 m2 gruntu po podziale wynosi [...] zł/m2. Wartość rynkową części gruntu przeznaczonego pod dojazd do działki nr [...] ustalono jak o średnią cenę rynkową za grunty sprzedane w udziałach pod drogi wewnętrzne na lewobrzeżu, w wysokości [...] zł/m.