Odnosząc się do zarzutu odwołania, że zmiana planu dotyczyła działki nr [...] o pow. [...] ha, a przedmiotem obrotu oraz postępowania dotyczącego ustalenia opłaty planistycznej były działki powstałe z podziału geodezyjnego tej nieruchomości, nie istniejące w dacie uchwalania zmiany planu, organ odwoławczy wskazał, iż w rozumieniu art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomością jest także część gruntu należącego do tego samego właściciela, objęta planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel i która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Na skutek przeznaczenia i wydzielenia części dotychczasowego gruntu rolnego pod budownictwo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wzrasta wartość tej nieruchomości jak i nowych, później wyodrębnionych działek budowlanych. Zbycie nawet pojedynczej, później wydzielonej działki, uzasadnia ustalenie opłaty. W orzecznictwie zwraca się uwagę, że tylko pozornie logiczne jest rozumowanie, iż dokonanie podziału działki po wejściu w życie planu miejscowego, powoduje zlikwidowanie działki o jakiej mowa w planie, a w konsekwencji zbyciu podlega działka której plan nie wymienia. Opłata planistyczna pobierana jest od wzrostu wartości działki z tytułu nowego przeznaczenia terenu w planie miejscowym. Wzrost wartości dotyczy terenu zarówno przed podziałem geodezyjnym jak i po podziale. Skoro zostaje sprzedana tylko część dawnej dużej działki, to adekwatnie ułamkowa będzie kwota opłaty. Nie ma podstaw aby z użycia przez ustawodawcę dwóch terminów tj. "teren objęty planem" oraz "działka na terenie objętym planem" wyprowadzać zwolnienie z opłaty planistycznej wyłącznie wskutek podziału działki istniejącej w dniu uchwalenia i wejścia w życie planu.
Organ odwoławczy wskazał, że podziela pogląd odwołującego się, iż opłata planistyczna nie może zawierać w sobie ukrytej opłaty adiacenckiej, nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Nawet jeżeli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia zmiany planu miejscowego. Działką porównywalną w rozumienia § 4 ust. 4 rozporządzenia, jest działka o wielkości porównywalnej z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu.
W niniejszej sprawie rzeczoznawca stopniując atrybut "powierzchnia" i opisując stany określił wycenianą działkę jako dużą tj. o powierzchni przekraczającej 20.000 m2 zarówno przy wycenie przed uchwaleniem planu jak i po jego wejściu w życie. Przyjęcie powyższej metodologii wraz z właściwym określeniem stanu zagospodarowania działki na dzień wejścia w życie zmiany planu tj. lokalizacji, uzbrojenia i funkcjonalności nie daje podstaw do kwestionowania ustaleń biegłego w tym zakresie. Zdaniem Kolegium nieuzasadnione są zarzuty odwołującego się dotyczące pominięcia w wycenie później poniesionych kosztów na polepszenie nieruchomości, w tym kosztów podziału. Kolegium wskazało, że ustawodawca konstruując opłatę planistyczną, pominął kwestę źródeł finansowania dokumentów niezbędnych do sporządzenia zmiany planu. Okoliczność ta nie może być zatem badana w postępowaniu administracyjnym dotyczącym opłaty planistycznej. Ewentualne roszczenie odwołującego się do gminy [...] ma charakter cywilnoprawny. Wbrew twierdzeniom strony, w sprawie nie doszło do zakwestionowania wartości nieruchomości określonej w akcie notarialnym, ponieważ ustawodawca nie przewidział aby cena faktycznego zbycia nieruchomości mogła być podstawą obliczenia opłaty planistycznej. Wartość nieruchomości dla celów opłaty planistycznej może być ustalona wyłącznie w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony przez osobę uprawnioną i w sposób ściśle określony przez przepisy prawa. Jeżeli operat szacunkowy spełnia wymogi ustawowe może być podstawą ustalenia opłaty, a przyjęcie kwot z niego wynikających w żadnym razie nie oznacza zakwestionowania ceny zbycia nieruchomości. Także zarzut dotyczący opóźnienia we wszczęciu postępowania nie może prowadzić do zaniechania w naliczeniu opłaty. Regulacja wynikająca z art. 37 ust. 6 ustawy stanowiąca, że wójt, burmistrz lub prezydent miasta ustala opłatę o której mowa w art. 36 ust. 4 w drodze decyzji niezwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, ma jedynie charakter przepisu dyscyplinującego gminę do dochodzenia należności budżetowych w możliwie najkrótszym terminie. Nie ogranicza jednakże w żaden sposób 5 letniego terminu na wszczęcie postępowania, a termin ten liczony jest od dnia wejścia w życie planu miejscowego bądź jego zmiany. Odnosząc się do zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego Kolegium zauważyło, że strona nie przedstawiła żadnego dowodu tj. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) czy też innego operatu szacunkowego który potwierdziłby zarzut zawyżenia wartości uzyskanych w toku wyceny. Organ natomiast - w zakresie w jakim zarzuty strony wymagały wiadomości specjalnych - uzyskał wyczerpujące wyjaśnienia rzeczoznawcy (pismo z dnia [...] r.). W ocenie Kolegium operat szacunkowy dotyczący wzrostu wartości nieruchomości został sporządzony w sposób prawidłowy tj. zgodny z zasadami określonymi przez prawodawcę oraz standardami rzeczoznawców.