Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.),, Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Protokolant starszy sekretarz sądowy Aneta Ciesielska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 marca 2016 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...], nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013r. Nr 267 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.", art. 98a ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014r., poz. 519 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania M.G., od decyzji nr [...] Prezydenta Miasta K. w dniu [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Kolegium ustaliło, że organ pierwszej instancji ustalił ww. opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w K. - działka gruntu nr [...] o pow. [...] ha i działka nr [...] o pow. [...], dla której w Sądzie Rejonowym w K. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Wzrost wartości tej nieruchomości był spowodowany jej podziałem geodezyjnym, zatwierdzonym decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia [...]. Opłata ta ustalona została na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 1 uchwały nr XV/279/2000 Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 28 kwietnia 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zmienionej uchwałą nr XXIII/409/2001 z dnia 27 kwietnia 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Zacho. Nr 21, poz. 441) oraz uchwałą nr XXVII/491/2001 z dnia 28 kwietnia 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Zacho. Nr 41, poz. 963). Organ pierwszej instancji stwierdził, że zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego różnica wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale wynosi [...] zł (wartość nieruchomości przed podziałem - [...] zł, wartość nieruchomości po podziale - [...] zł), w związku z tym opłata adiacencka obliczona według stawki 15% - stosownie do powołanych wyżej uchwał Rady Miejskiej w K. - wynosi [...] zł.
Nie zgadzając się z zapadłym w sprawie rozstrzygnięciem M.G. odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy bądź o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Skarżący wniósł również o wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców celem dokonania oceny prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z dnia [...].W odwołaniu podniósł, że podział przedmiotowych nieruchomości dokonany został po scaleniu 10 poprzednio wydzielonych działek i ponownym ich podziale na 34 działki, dlatego naliczenie opłaty adiacenckiej nie powinno mieć w ogóle miejsca i jest pozbawione podstaw, "podział nieruchomości nastąpił po jej scaleniu, nie był niezależny, nie miał charakteru samodzielnej czynności" a skarżący "nie władał ponownie scaloną nieruchomością nim dokonał jej podziału na 34 działki", a zatem, w ocenie strony, nie nastąpił wzrost wartości podzielonej ponownie nieruchomości. Ponadto skarżący podniósł, że w 2011 r. po dokonanym podziale nieruchomości na 10 działek, uiścił ustaloną wówczas opłatę, a tym samym naliczenie kolejnej opłaty, od kolejnego podziału, ustalonej na podstawie różnicy pomiędzy wartością nieruchomości po dokonanym scaleniu, a jej wartością po ponownym podziale, jest bezzasadne i stanowi jawne i rażące nadużycie prawa. Skarżący zakwestionował również treść operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...]. w zakresie określonej w nim wartości przedmiotowych działek gruntu przed ich podziałem tj. [...] zł., gdyż wartość ta została wyliczona dla nieruchomości już po jej scaleniu czyli nieruchomości stanowiącej jedną działkę, a zdaniem strony, powinna to być wartość nieruchomości sprzed dokonanego scalenia. Również wartość nieruchomości po podziale, tj. [...] zł. przy obecnej sytuacji na rynku nieruchomości (ceny stale spadają) wydaje się być bardzo mato prawdopodobna, brane przez rzeczoznawcę do analizy transakcje przeprowadzono pomiędzy [...], a zatem ponad rok przed sporządzeniem operatu i na tej podstawie rzeczoznawca przyjął zerowy trend czasowy uznając, że nie zaobserwowano istotnych zmian cen. Z takim stanowiskiem skarżący nie zgodził się, stwierdzając, że dysponuje wiedzą o sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości o stale spadających cenach nieruchomości (prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami). W odwołaniu skarżący zakwestionował również wybór przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego, metody porównywania parami, gdyż osiągnięte wyniki są dalekie od realnej wartości przedmiotowej nieruchomości. W jego ocenie, bardziej zasadny byłby wybór metody korygowania ceny średniej bądź analizy statystycznej rynku lub podejścia mieszanego, które dałyby wynik zbliżony do realnej i faktycznej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości.