Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Agnieszka Klimek, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 listopada 2017 r. sprawy ze skargi M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.
Burmistrz [...] decyzją nr [...] z dnia [...] r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku rekreacji indywidualnej wraz z przyłączami na terenie działki nr [...] z obrębu Ł. - 2, na rzecz U. W.. Decyzję wydano na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1 pkt 1-5, art. 63, oraz art. 64 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.).
Z uzasadnienia decyzji wynika, że na terenie objętym zamierzeniem inwestycyjnym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w związku z tym wyznaczono obszar analizowany wokół obszaru inwestycji o promieniu trzykrotnej szerokości frontu obszaru inwestycyjnego. Analizą objęto wszystkie działki, których znaczny fragment znalazł się w tak wyznaczonym obszarze analizowanym. Działki które zostały poddane analizie są dostępne z tej samej drogi publicznej i zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z analizy zostały wyłączone działki niezabudowane, także w sposób trwały, oraz działki drogowe. Przeprowadzona analiza urbanistyczna oraz wizja terenu pozwoliły na ustalenie, że warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały spełnione. Działki znajdujące w obszarze analizowanym są zabudowane budynkami rekreacji indywidualnej i mieszkalno-usługowymi (z pokojami na wynajem), a także innymi budynkami usługowymi. Planowane zagospodarowanie działki nr [...] jest więc kontynuacją funkcji istniejącej w obszarze analizowanym. Teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, a istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Teren inwestycji nie zawiera gruntów rolnych ani leśnych. Nie występuje niezgodność planowanej inwestycji z przepisami odrębnymi. Na podstawie analizy o jakiej mowa w art. 61 ust. 6 i 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalono więc wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.
Odwołanie od tej decyzji wniosła M. W., będąca stroną postępowania. Wskazała, że w decyzji wadliwie wyznaczono linię zabudowy dla wnioskowanego budynku rekreacji indywidualnej. Do wniosku o warunki zabudowy dołączono charakterystykę inwestycji w której określono, że planowany budynek zlokalizowany będzie w północno-zachodniej części działki nr [...] (przy granicy z działką nr [...], [...]). Wyznaczona w decyzji nr [...] linia zabudowy jest linią nieprzekraczalną dla całej działki nr [...], a nie dla planowanej nowej zabudowy. Znajdujące się przy niej budynki są już w większości wybudowane albo są w trakcie budowy. Ponadto, w świetle § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588), istnieje obowiązek wyznaczenia linii zabudowy od strony drogi publicznej. "Przyleganie" części frontowej działki do drogi publicznej może odbywać się albo bezpośrednio, albo pośrednio, a więc zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy planistycznej, przez drogę wewnętrzną albo poprzez ustanowienie służebności gruntowej. O zakwalifikowaniu danej części działki jako frontowej nie decyduje fizyczne "przyleganie" do drogi publicznej, lecz wybór przez inwestora szlaku komunikacyjnego którym ma się odbywać dojazd z terenu inwestycji do drogi publicznej, np. przez drogę wewnętrzną. Fizycznie droga wewnętrzna na działce [...] nie została jeszcze wydzielona, co jest zrozumiałe, ale zgodnie z koncepcją zagospodarowania całej działki [...] jest ona możliwa do ustalenia, co potwierdza załącznik do odwołania stanowiący wydruk ze strony internetowej [...].pl. [...] wewnętrznej drogi przy zagospodarowaniu działki nr [...] zostało po części usankcjonowane ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...] r. w której ustalono obowiązujące linie zabudowy zarówno od frontu działki jak i dla budynków nie znajdujących się w bezpośrednim przyleganiu do drogi. Realizacja budynku, którego dotyczy decyzja nr [...], według wydanej wcześniej decyzji o warunkach zabudowy dla tego samego terenu (na podstawie której realizowane jest obecnie zagospodarowanie działki nr [...]), byłaby niemożliwa z uwagi na ustalony wskaźnik intensywności zabudowy i dlatego obecnie nową decyzją próbuje się obejść przepisy prawa umożliwiając intensyfikację zabudowy.