Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Zaborniak /spr./ Sędziowie WSA Piotr Godlewski WSA Marcin Kamiński Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 lipca 2019 r. sprawy ze skargi Polskiego Związku Działkowców - Stowarzyszenie Ogrodowe na decyzję Wojewody z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za składniki majątkowe znajdujące się na nieruchomości -skargę oddala-
Przedmiotem skargi Polskiego Związku Działkowców, reprezentowanego przez Okręg (zwane dalej PZD), jest decyzja Wojewody z dnia [...] grudnia 2018 r., o nr [...], wydana w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wygaszenie użytkowania wieczystego na nieruchomości gruntowej składającej się z czterech działek położonych w R. - Z. oraz za składniki majątkowe na tych działkach.
Organ wydając zaskarżoną do Sądu decyzję ustalił następujące okoliczności faktyczne i prawne: decyzją z dnia [...] października 2017 r., Prezydent Miasta zezwoli na realizację inwestycji drogowej pn. Rozbudowa ulicy W. w . Stała się ona ostateczna dnia 27 grudnia 2017 r. Na podstawie tej decyzji działki o nr 291/2, 291/4, 299/1 oraz 302 /16 zostały objęte zamierzeniem inwestycyjnym jako zlokalizowane w liniach rozgraniczających inwestycję drogową.
Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, Prezydent decyzją z [...] lipca 2018 r. orzekł w ust. 1 o ustaleniu odszkodowania na rzecz PZD za wygaszenie prawa użytkowania wieczystego ustawionego na nieruchomości gruntowej w wysokości 410 332,00 zł, w ust. 2 ustalił na rzecz Polskiego Związku Działkowców odszkodowanie za składniki majątkowe znajdujące się na nieruchomości przeznaczone do wspólnego korzystania przez działkowców i służące do zapewnienia funkcjonowania ogrodu działkowego w kwocie 33 641 zł, natomiast w ust. 3 zobowiązano Gminę Miasto do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni licząc od dnia w tym decyzja stanie się ostateczna.
Opisana wyżej decyzja Prezydenta Miasta została zaskarżona odwołaniem przez PZD, który zarzucił decyzji iż odszkodowanie za składniki majątku stanowiące własność strony zostało znacznie zaniżone poprzez przyjęcie zbyt dużego stopnia ich zużycia oraz odniesienie się wycenie tylko do jednego obiektu porównawczego, co dowodzi braku dochowania należytej staranności przez biegłego. Organ pierwszej instancji pominął art. 18 ust. 1g punkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2018 r., poz. 1447 ze zm., zwana dalej specustawą), nie przekazał gruntu zastępczego na odtworzenie zlikwidowanego w części rodzinnego ogrodu działkowego im. [....] w .
Zaskarżoną do Sądu decyzją Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta . W treści tej decyzji streszczono przepisy prawa materialnego znajdujące zastosowanie w sprawie. Zauważono, że dla potrzeb ustalenia odszkodowania za wygaszenie prawa użytkowania wieczystego oraz składniki majątkowe znajdujące się na nieruchomościach przeznaczone do wspólnego korzystania przez działkowców i służących do zapewnienia funkcjonowania rodzinnego ogrodu działkowego został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów sprawie i to jak każdy inny dowód podlega ocenie przez organ administracji. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat winien spełniać nie tylko formalne wymogi określone w ustawie, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Biegły stwierdził, iż teren na którym położone są wyceniane działki nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami studium działka o numerze 291/2 w przeważającej części znajduje się w terenach przeznaczonych pod drogi publiczne. Natomiast działka nr 291/4 znajduje się w terenach komercyjnych z dopuszczeniem usług publicznych działalności gospodarczej. Kolejne działki o numerze : 299/1 i 302/16, w całości znajdują się w terenach przeznaczonych pod drogi publiczne - ulice zbiorcze. Dla działek o przeznaczeniu drogowym zastosowano metody korygowania ceny średniej, natomiast dla działek przeznaczonych pod tereny usługowe metodę porównywania parami. Tok postępowania biegłego został przez organ pozytywnie oceniony w kontekście art. 135 u.g.n., z którego wynika że jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, to określa się ich wartość odtworzeniową. Wartość odtworzeniowa składników budowlanych oszacowana została z zastosowaniem podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia techniki wskaźnikowej, natomiast wartość składników roślinnych zgodnie z art. 135 u.g.n. i wykorzystaniu publikacji naukowych. Mając na uwadze ustalone przeznaczenie nieruchomości biegły przeprowadził równolegle dwie analizy nieruchomości przeznaczonych pod tereny usługowe i przeznaczonych pod drogi. W okresie monitorowania rynku nieruchomości usługowych zanotował pięć transakcji ruchomością podobnymi do wycenianej, których ceny wahały się w zakresie od 217,79 zł za metr kwadratowy do 250 zł za metr kwadratowy. Analizując rynek nieruchomościami drogowymi wybrano 15 transakcji z terenu miasta spełniającymi kryterium podobieństwa. Ceny nieruchomości podobnych wahały się zakresie od 70 zł za metr kwadratowy do 170,36 zł za metr kwadratowy. W konsekwencji obliczając wartość rynkową wygaszonego prawa użytkowania wieczystego gruntu określił tą wartość na łączną kwotę 410 332 zł. Wartość składników majątkowych znajdujący się na czterech działkach została określona na kwotę 33 641 zł. Wojewoda odnosząc się do zarzutu rzekomego błędu pisarskiego zaznaczył wyraźnie, iż nie dopatrzył się takowego w zakresie ustalenia odszkodowania za składniki majątkowe. Odnosząc się do poruszonej w odwołaniu kwestii wyceny składników budowlanych zaznaczono, że ich wycena wymaga wiedzy specjalistycznej, którą posiada jedynie rzeczoznawca majątkowy i dlatego nie może być oceniana przez organ administracji w trybie artykułu 80 K.p.a. Przy wycenie części składowych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wybrał obiekty porównywalne z wycenianymi i określił koszty jako iloczyn ceny wskaźnikowy oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona z uwzględnieniem kosztów dokumentacji i nadzoru. Uzyskana ten sposób kwota została pomniejszona o stopień zużycia technicznego ustalonego na podstawie wytycznych zawartych w literaturze specjalistycznej. W ocenie organu odwoławczego wartość nieruchomości jak również wartość prawa użytkowania wieczystego ustalona została zgodnie z obowiązkiem przepisami prawa w oparciu prawidłowe ustalone przeznaczenie wycenianych działek. Rzeczoznawca dysponował wystarczającą ilością transakcji nieruchomości zbliżonych pod względem podobieństwa, położonych na rynku lokalnym, co dawało odpowiednie spektrum dla przeprowadzenia wyceny. Zatem zastosowane przez rzeczoznawcę metody wyceny gruntu nie zostały przyjęte bez uzasadnienia i nie są wynikiem przypadkowości, która w ostateczności mogła doprowadzić do niewłaściwego szacunku wartości nieruchomości. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), zatem może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. W kwestii odszkodowania za części składowe znajdujące się na nieruchomości stwierdzono, że biegły stosownie art. 135 u.g.n. prawidłowo dokonał ich wyceny. Strona, która kwestionuje ustalenia operatu powinna przedstawić dowody znajdujące się w posiadaniu na tą okoliczność. Jeden z takich dowodów może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Alternatywnie strona może zgłosić operat szacunkowy do oceny do organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest nieprawidłowa nie świadczy jeszcze o wadliwej wycenie gruntu. Podniesiono również, iż aktualnie nie istnieje obowiązek nieodpłatnego przekazania gruntów zastępczych na odtworzenie ogrodu. Sam obowiązek zapewnienia takich gruntów nie jest substytutem odszkodowania za prawa majątkowe przysługujące dotychczas PZD. Rodzi to obowiązek wypłaty odszkodowania za wygasłe prawo użytkowania wieczystego. Odszkodowanie to wypłacane w drodze decyzji ma zapewnić odpłatne ustanowienie tytułu prawnego do gruntu wskazany przez podmiot, w którego interesie nastąpiła likwidacja rodzinnego ogrodu działkowego lub jego części albo stanowić ekwiwalent utraconego prawa, jeśli odtworzenie ogrodu działkowego z jakichś powodów nie będzie możliwe. Odwołującemu przysługuje tylko jedna z przewidzianych prawem form odszkodowania.