Dnia 22 stycznia 2021 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Asesor WSA Jan Szuma po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 22 stycznia 2021 r. sprawy ze skargi M. C. na decyzję Wojewody z dnia [...] listopada 2019 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę.
Starosta [...] decyzją z dnia [...] maja 2019 r., nr [...], działając na podstawie art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm.; dalej: "K.p.a."), art. 12 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm.; dalej: "specustawa") oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm.; dalej: "u.g.n."),
I. ustalił na rzecz M. C. odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł za prawo własności do projektowanej części nieruchomości położonej w miejscowości [...], gmina [...], oznaczonej w ewidencji gruntów:
- obręb: [...], arkusz mapy [...] działka nr [...], o pow. 0.0094 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...];
- obręb: [...], arkusz mapy [...] działka nr [...], o pow. 0.0079 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], której własność przejdzie na rzecz Powiatu [...] dla celów realizacji inwestycji drogowej - rozbudowy drogi powiatowej nr [...] w miejscowości [...], gmina [...], z dniem, z którym decyzja Starosty [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] lipca 2018 r. (sygn. [...]) stanie się ostateczna - w trybie art. 12 specustawy;
II. ustalił, że oznaczone w pkt. I odszkodowanie wypłacone zostanie przez Zarząd Powiatu w [...] reprezentowany przez Dyrektora Zarządu Dróg Powiatowych w [...] na rzecz M. C. jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.
W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] lipca 2018 r., nr [...], Starosta [...] zezwolił Powiatowi [...] na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie drogi powiatowej nr [...] m. in. na nieruchomości położonej w [...], gmina [...], oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] i nr [...] - w trybie art. 11 a ust. 1, art. 11 f ust. 1 specustawy. Na mocy tej decyzji działka nr [...] została podzielona na działki nr [...] i nr [...], natomiast działka nr [...] została podzielona na działki nr [...] i nr [...]. Projektowane działki nr [...] i nr [...] zostały przeznaczone do zajęcia pod realizację inwestycji drogowej. Choć na dzień wydania niniejszej decyzji decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie stała się ostateczna, z uwagi na fakt, że posiada rygor natychmiastowej wykonalności, ustalenie odszkodowania nie napotyka przeszkód formalnych.
Postanowieniem z dnia [...] listopada 2018 r. organ I instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego A. S., która przygotowała operaty szacunkowe z dnia [...] grudnia 2018 r. stanowiące podstawę do ustalenia odszkodowania za prawo własności do nieruchomości objętych niniejszym postępowaniem administracyjnym.
W pierwszej kolejności biegła określiła wartość działki oznaczonej geodezyjnie nr [...]. Biegła wskazała, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi [...] w obszarze terenów zainwestowanych i części wsi [...], zatwierdzony uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] maja 1999 r., wyceniana nieruchomość znajdowała się w 99% na terenie przeznaczonym pod tereny drogi powiatowej (oznaczone symbolem 01KDP na rysunku planu), a częściowo pod tereny zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej (oznaczone symbolem [...] na rysunku planu). Biegła przeanalizowała rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi jako rynek właściwy dla aktualnego, jak i alternatywnego przeznaczenia nieruchomości wynikającego z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Na podstawie przeprowadzonej analizy biegła wskazała, że proces wyceny powinien zostać przeprowadzony przy zastosowaniu cen transakcyjnych dla aktualnego przeznaczenia, ponieważ przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości wycenianej oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia 1% powierzchni gruntu pod zabudowę mieszkaniową. Następnie biegła z stworzyła bazę porównawczą 3 transakcji dla celów określenia wartości nieruchomości za pomocą metody porównywania parami oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców, jak i własnych analiz określiła podstawowe atrybuty waloryzujące nieruchomość gruntową oraz wskazała ich wagi procentowe. Wartość gruntu została określona na poziomie [...] zł, natomiast nakłady budowlane na łączną kwotę [...]zł oraz nasadzenia roślinne na łączną kwotę [...]zł.