Dnia 05 kwietnia 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 marca 2013 roku sprawy ze skargi M. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] grudnia 2011 roku Nr [...] w przedmiocie zawieszenia postępowania administracyjnego; oddala skargę
Prezydent Miasta P. postanowieniem z [...] lipca 2011r. na podstawie art. 62 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) zawiesił postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków jednorodzinnych, wielorodzinnych i wielorodzinnych z usługami, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] oraz części dz. nr [...] ark. [...], obręb [...], położonej przy ul. [...] w P.
W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że powyżej opisana inwestycja przewidziana w głębi kwartału za zabudową jednorodzinną położoną wzdłuż ul. [...]. Teren objęty inwestycją obejmuje ok. 1,5 ha. Przewidziano budynki dwu, trzy i pięciokondygnacyjne o wysokości od 9 do 21 m na zapleczu dwukondygnacyjnych budynków jednorodzinnych, łącznie w skład inwestycji zgodnie z załącznikiem graficznym wchodzi 7 budynków. W toku postępowania ustalono, że teren objęty wnioskiem znajduje się na obszarze objętym Uchwałą Nr [...] Rady Miasta P. z dnia [...].2009r. w sprawie przystąpienia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]". W piśmie z dnia 12.05.2011r. Miejska Pracownia Urbanistyczna poinformowała, iż na obecnym etapie nie może aktualnie określić przeznaczenia działek ani parametrów w planie. Jednak w sąsiedztwie przedmiotowych działek zlokalizowana jest wyłącznie zabudowa jednorodzinna. Z analizy struktury zabudowy wynika, że planowana zabudowa wielorodzinna nie wpisywałaby się w istniejący układ urbanistyczny. Przeciwwskazaniem dla planowanej inwestycji jest również utrudniona obsługa komunikacyjna tego terenu - ulica [...] jest na tym odcinku jednokierunkowa i bardzo wąska. Ruch generowany przez zabudowę wielorodzinną będzie zbyt duży dla układu komunikacyjnego przebiegającego przez osiedle mieszkaniowe jednorodzinne.
W sprawie uwzględniono także orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego nr [...] z dnia [...].04.2010 r., w którym stwierdzono, iż zasadą jest, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu winno następować w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust 1 ww. ustawy). Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu winny być traktowane jako wyjątek do tej zasady. Zgodnie bowiem z art. 4 ust 2 ustawy, mogą być wydawane tylko w przypadku braku panu miejscowego. Analiza przytoczonego artykułu wskazuje równocześnie na to, że inny jest zakres planów miejscowych a inny decyzji ustawiających warunki zabudowy. W pierwszych dokonuje się ustalenia przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenia sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. W drugich ustala się tylko sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy nie mogą zatem zastępować planów miejscowych. Zakres decyzji o warunkach zabudowy, o której mowa w art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy, został doprecyzowany w art. 59 ust 1 ustawy, w myśl którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy. Co do zasady, decyzje o warunkach zabudowy winny być zatem wydawane dla pojedynczych obiektów budowlanych, stanowiących uzupełniająca zabudowę na obszarach już zagospodarowanych. W orzecznictwie i doktrynie dopuszcza się w niektórych przypadkach wydanie decyzji dla więcej niż jednego obiektu, ale wówczas konieczne jest ustalenie warunków zabudowy osobno dla każdego z nich. W świetle przedstawionych przepisów jeszcze raz należy podkreślić, że decyzje o warunkach zabudowy mogą dotyczyć obszarów zagospodarowanych. Winny być wydawane dla zabudowy uzupełniającej. Tylko w przypadku takich obszarów można ustalić parametry nowej zabudowy, które będą stanowiły kontynuację funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zdaniem organu I instancji decyzje te nie nadają się dla zagospodarowania terenów wolnych od zabudowy. Takie tereny winny być zagospodarowane w oparciu o plany miejscowe. Tylko plany takim terenom zapewnią ich zagospodarowanie z zachowaniem ładu przestrzennego. Wobec powyżej opisanych uwarunkowań przestrzennych i prawnych, gdy inwestor zamierza w środkowej części kwartału o powierzchni wynoszącej około 1,5 ha realizować 7 budynków o wysokości od 9 do 21m na zapleczu niskiej, wolnostojącej zabudowy jednorodzinnej - niezgodnie z opracowywanym dla przedmiotowego terenu miejscowym planem, postanowiono skorzystać z przysługującego prawa i zawiesić postępowanie (zgodnie z art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy tj. do dnia [...] stycznia 2012r. Bowiem wyłącznie w drodze ustaleń miejscowego planu możliwe jest dla przedmiotowego terenu rozstrzygnięcie zagadnień przestrzennych związanych z kształtowaniem ładu przestrzennego na tym terenie.