Sprawa ze skargi na decyzję SKO w Opolu w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości
Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Roman Ciąglewicz Sędziowie: Sędzia WSA Elżbieta Kmiecik (spr.) Sędzia WSA Daria Sachanbińska Protokolant: Referent - stażysta Mariola Górska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 maja 2007 r. sprawy ze skargi Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w Opolu na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu z dnia [...], nr [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości oddala skargę.

Uzasadnienie strona 1/7

Wójt Gminy Dąbrowa decyzją z dnia [...], Nr [...], działając na podstawie art. 207 ordynacji podatkowej oraz art. 37 ust. 1 i 6 w związku z art. 36 ust. 4, art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) oraz § 10 uchwały Nr XII/86/99 Rady Gminy w Dąbrowie z dnia 25 października 1999 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego część wsi Karczów - orzekł o pobraniu od Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w Opolu jednorazowej opłaty w wysokości 887.180 zł tytułem wzrostu wartości działek nr a i b z karty mapy [...] w K. o łącznej powierzchni 16,5859 ha.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że na podstawie uchwały Rady Gminy w Dąbrowie z 25.10.1999 r., nastąpiła zmiana przeznaczenia działek a i b w K. Do czasu zmiany planu teren objęty w/w działkami położony był w strefie rolnej, zaś po wejściu w życie uchwały nr XXII/86/99 Rady Gminy w Dąbrowie tereny te uzyskały charakter terenów usługowo-wytwórczych, przeznaczonych na usługi handlowe wielkopowierzchniowe, obiekty produkcyjne, bazy, składy i magazyny z obiektami infrastruktury technicznej i parkingami. Dnia 21 października 2003 r. na podstawie aktu notarialnego Agencja dokonała sprzedaży przedmiotowych gruntów na rzecz firmy A spółka z o.o. w O. Organ wskazał, że pomiędzy dniem podjęcia uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a dniem sprzedaży działek nie upłynął okres określony w art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wobec czego Gmina Dąbrowa w trybie przewidzianym ustawą o zamówieniach publicznych wyłoniła rzeczoznawcę majątkowego do oszacowania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Wykonany operat szacunkowy ustalił należna opłatę planistyczną w kwocie 887.180 zł. Postanowieniem z dnia 30 marca 2004 r. organ wyznaczył stronie 7 dniowy termin do zajęcia stanowiska w sprawie dokonanej wyceny. Strona po analizie operatu szacunkowego oraz wyjaśnień rzeczoznawcy wniosła uwagi do protokołu sugerując organowi orzekającemu wykonanie wyceny przez innego rzeczoznawcę, albo poddanie istniejącego operatu ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Wniosek strony nie został uwzględniony przez organ I instancji, bowiem w ocenie tego organu brak było podstaw prawnych i merytorycznych do kwestionowania uprawnień wybranego przez gminę rzeczoznawcy majątkowego jak i metodologii wykonanego opracowania. Do dnia wydania decyzji Agencja nie przedstawiła, bowiem organowi wyceny nieruchomości innego rzeczoznawcy.

Odwołanie od tej decyzji wniosła Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w Opolu, żądając uchylenia zaskarżonej decyzji. Agencja nie kwestionowała ustalonego w sprawie stanu faktycznego związanego z zasadnością wymierzenia jednorazowej opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Kwestionowała jednak ustalenie wysokości opłaty, zarzucając w tym zakresie zawyżenie tej opłaty w znacznym stopniu, a to ze względu na niewłaściwe określenie wzrostu wartości nieruchomości. Zawyżony poziom wzrostu wartości nieruchomości był wynikiem niewłaściwego określenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia po zmianie tego planu. W operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 17 grudnia 2003 r. przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego określono na kwotę 335.035 zł (2,02 zł za m- gruntu), zaś wartość tej samej nieruchomości gruntowej po zmianie planu na kwotę 3.292.301 zł, czyli 19,85 zł za 1 m- gruntu. Odwołująca zarzuciła, że zawyżenie wzrostu wartości nieruchomości spowodowane było z jednej strony określeniem zbyt niskiego poziomu wartości jednostkowej gruntu przed zmianą planu miejscowego i zbyt wysokiego poziomu wartości gruntu po zmianie tego planu z drugiej strony. W ocenie odwołującej szczególnie korzystne położenie omawianych gruntów na skrzyżowaniu dróg (dojazd do autostrady A-4) powodowało, że ceny tych gruntów według przeznaczenia na cele rolne przed zmianą miejscowego planu kształtowały się na poziomie znacznie wyższym niż ceny na inne grunty rolne. Twierdzeniu temu dowodzą wykazane w operacie szacunkowym dwie transakcje nieruchomości porównawczych przeznaczonych na cele rolne, których ceny 1 m- wyniosły 10 i 18 zł. Jednocześnie skarżąca wywodziła, że wzrost wartości nieruchomości jest zawyżony ze względu na określenie wartości gruntu według jego przeznaczenia po zmianie planu na zbyt wysokim poziomie. Niezasadnie przyjęto w decyzji, że do wyceny części przeznaczonej po zmianie miejscowego planu pod zabudowę przemysłową porównano nieruchomości położone w Opolu, a oddane w użytkowanie wieczyste, zaś wartość prawa użytkowania wieczystego w tego rodzaju transakcjach jest dowolnie przyjmowana i nie oddaje wartości rynkowej. Również przy wycenie części przeznaczonej pod zabudowę usługową posłużono się wartością nieruchomości położonych w Opolu. Jednakże przede wszystkim skarżąca zarzuciła, że główną przyczyną zawyżenia wzrostu wartości nieruchomości był fakt, że w przedmiotowej wycenie nie zachowano zasady podobieństwa nieruchomości porównawczych, wynikającej z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 z późn. zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. Skarżąca podkreśliła, że omawiane grunty zostały sprzedane w drodze przetargu za cenę niższą niż określona wartość tych gruntów w operacie szacunkowym po zmianie planu miejscowego dodając, iż dla transakcji tej w listopadzie 2000 r. został sporządzony operat szacunkowy, którym wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę 1.842.178 zł (11,11 zł za m-), wycena ta została w czerwcu 2002 r. zaktualizowana i wartość omawianej nieruchomości nie uległa zmianie. Jednocześnie skarżąca ponowiła zarzut, że organ I instancji nie uwzględnił jej wniosku o wykonanie wyceny przez innego rzeczoznawcę majątkowego, albo poddanie istniejącego operatu szacunkowego opiniowaniu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Strona 1/7