Art. 36 ust. 4 ustawy stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Stosownie zatem do art. 36 ust. 4 ustawy wyceny dokonuje się w odniesieniu do nieruchomości, jako przedmiotu rozporządzenia dokonanego przez właściciela, a nie w odniesieniu do poszczególnych działek ewidencyjnych. Nieruchomość powinna być ujmowana w znaczeniu funkcjonalnym i dlatego jej wartość należy badać jako całość gospodarczą, jeżeli w takim charakterze została zbyta (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 grudnia 2008 r., sygn. akt II SA/Po 723/08 - Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
W sprawie poza sporem jest, że skarżący dnia 22 lutego 2017 r. dokonał sprzedaży niezabudowanych działek o nr ewid. c, a, b, d, e, f, g, h, i, j, k, l, ł, m, n, o, p i r dla których Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą Kw nr [...]. Powyższe oznacza, że w sprawie zachodzi konieczność sporządzenia operatu szacunkowego dla całej zbytej nieruchomości (wszystkich działek sprzedanych jednemu kontrahentowi w ramach ww. umowy), a nie tylko w odniesieniu do dwóch wybranych działek. Sporządzenie zatem przez organ odwoławczy zasadniczego i mającego podstawowe znaczenie w sprawie operatu szacunkowego nieruchomości, do którego strona ma prawo wnosić uwagi i zastrzeżenia, prowadziłoby w zasadzie do rozpoznania sprawy przez organ odwoławczy. Obowiązkiem natomiast organu pierwszej instancji w sprawie jest ocenienie wartości dowodowej operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod kątem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma bowiązek zbadania i oceny złożonego operatu pod względem zgodności z przepisami, ale również jego logiczności, kompletności, czy zupełności, a więc dokonania jego weryfikacji pod kątem, czy nie zawiera on niejasności, niejednoznaczności oraz treści ze sobą sprzecznych. Z tych względów, w ocenie Sądu, zastrzeżenia organu odwoławczego mogły stanowić podstawę do zastosowania art. 138 § 2 K.p.a. Konieczność przeprowadzenia dowodu lub kilku dowodów mieści się, co do zasady w kompetencji organu odwoławczego do uzupełnienia postępowania wyjaśniającego, wyłączając dopuszczalność kasacji decyzji, na co wskazywano powyżej. W sprawie wprawdzie organ odwoławczy nie powołał się wprost na naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., art. 80 K.p.a., ale powyższe naruszenie przepisów postępowania wyprowadzić można z uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Organ wskazał na wadliwość sporządzonego operatu oraz okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, które winny zostać wyjaśnione