Naruszenie, art. 9 K.p.a. spowodowało również, że organ oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy rozważył go w sposób niepełny. Brak wszechstronnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez uchylenie się przez organy w istocie od oceny operatów sporządzonych na zlecenie skarżącego, a tym samym i dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego zmierzającego do ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wiążącej się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości narusza 77 § 1 K.p.a.
Ma to o tyle istotne znaczenie, że rynek nieruchomości jest zróżnicowany i ukształtował się w zależności od przedmiotu obrotu i jego funkcji gospodarczych. Wyznacznikiem wartości nieruchomości jest popyt i podaż. Wartość rynkowa nie jest pojęciem ścisłym, trwałym i jednoznacznym. Zależy ona od wielu czynników, a głównie lokalizacji nieruchomości i możliwości jej gospodarczego wykorzystania, a zatem nie można wykluczyć, iż operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie skarżącego w istocie mogłyby stanowić podstawę do ustalenia innej niższej wartości nieruchomości przed i po zmianie planu, a podstawę ustalenia renty planistycznej stanowi właśnie opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, będąca opinią biegłego i tylko ta opinia (w swoim całokształcie) podlega ocenie według norm jakimi "rządzi" się postępowanie dowodowe. Dysponując kilkoma operatami organy mogłyby poddać je ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych ( art. 157 ust. 1 ustawy).
Zauważyć należy również, iż organ nie odniósł się do zmiany wysokości szacowania wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z operatu z dnia 26 października 2005r. na kwotę 160 605zł oraz operatu z dnia 25 września 2006r. na kwotę 62 778,60zł. Pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, stwarza przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym, w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy.
Zwrócić należy nadto uwagę na sentencję decyzji organu I instancji. Zawarte zostało w niej nie tylko rozstrzygnięcie dotyczące ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ale także postanowienia dotyczące sposobu uiszczenia ustalonej opłaty, terminu jej uiszczenia. Przepis natomiast art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewidywał jedynie upoważnienie do ustalenia przez odpowiedni organ opłaty. Przepis ten nie przewiduje żadnych wymagań dotyczących obowiązku zamieszczenia dodatkowych rozstrzygnięć w osnowie decyzji. Osnowa decyzji jest jednym z najistotniejszych elementów decyzji administracyjnej. Osnowa decyzji jest jej kwintesencją, wyrażając rezultat stosowania normy prawa materialnego do konkretnego wypadku, w kontekście konkretnych okoliczności faktycznych i materiału dowodowego. Ma zatem zawsze charakter rozstrzygnięcia, przesądzającego o istocie sprawy, o udzielonym stronie uprawnieniu względnie nałożeniu obowiązku i stąd też brak jest podstaw prawnych do umieszczenia w sentencji decyzji dodatkowych postanowień, o ile przepisy prawa ich nie przewidują.
Odnosząc się do zarzutu skarżącego dotyczącego nie uwzględnienia w sporządzonych na zlecenie organu operatach ceny uzyskanej faktycznie przez skarżącego za zbyte nieruchomości należy podkreślić, wielkość ceny w umowie nie ma nic wspólnego z obowiązkiem zapłaty tzw. renty planistycznej. Decyduje tutaj obiektywny wzrost wartości nieruchomości wprowadzonej do obrotu cywilnego przez jej właściciela.
Z przedstawionych wyżej względów należało uznać, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji odpowiadają prawu i stąd też w oparciu o art. 145 § 1 pkt c ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270) orzeczono jak w sentencji. Orzeczenie o kosztach uzasadnia art. 200 P.p.s.a., zaś w punkcie 2 art. 152 P.p.s.a.