Obowiązkiem rzeczoznawcy jest uzasadnienie wyboru podejścia i metody szacowania. Część 7.2. operatu cytuje przepisy i standardy zawodowe dla podejścia porównawczego i metod porównywania parami oraz skorygowanej ceny średniej. Dlaczego jednak dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przyjęto tą ostatnią to z części 9 operatu już nie wynika. Rzeczoznawca nie uzasadnia wyboru podejścia i metody.
Dowiadujemy się za to z poprzedzających wycenę części 8.2 i 8.3, że "przez Kędzierzyn - Koźle prowadzi szlak kolejowy Katowice-Jelenia Góra", że "miasto leży na południe od autostrady" i że w "Kędzierzynie - Koźlu znajdują się jedne z największych zakładów azotowych".
W części 8.3. biegła wskazuje na 27 transakcji wybranych do analizy, lecz nie uzasadnia dlaczego pochodzą one w 20 przypadkach z 2007r. , a zatem ani z okresu podziału nieruchomości, ani sporządzenia operatu (20 listopada 2008r.).
Takie zapisy operatu oczywiście uchybiają powołanym zasadom art. 152, 153 i 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego z dnia 21 września 2004 r. i standardów zawodowych.
Ogólnikowość zapisów operatu powoduje brak możliwości polemiki przez co ogranicza prawa strony do oceny tego dowodu. Organy orzekające w obu instancjach bezkrytycznie przyjęły tymczasem to opracowanie jako odpowiadające wymogom prawa, chociaż operat nie czyni zadość ani prawidłowemu opisowi nieruchomości (część 5.3.), ani uzasadnieniu wyboru metody (część 7.2.) przez co wymyka się spod kontroli sądowej.
Z tych przyczyn należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. uchylić zaskarżoną decyzję. Rozstrzygniecie dotyczące wykonalności decyzji i kosztów postępowania uzasadnia przepis art. 152 P.p.s.a. oraz art. 200 w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a.
Wskazania do dalszego postępowania wynikają wprost z powyższych zważań.