Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Ewa Janowska - spr. Sędziowie: sędzia NSA Jerzy Krupiński asesor sadowy Elżbieta Naumowicz Protokolant: st. sekretarz sądowy Grażyna Stykała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 października 2005 r. sprawy ze skargi Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia [...], nr [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą decyzję Wójta Gminy [...] Nr [...] z dnia [...], 2) określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, 3) zasadza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O. kwotę 17.743 zł (siedemnaście tysięcy siedemset czterdzieści trzy złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Decyzją nr [...] z dnia [...] wydaną na podstawie art. 207 ordynacji podatkowej oraz art. 37 ust. 1 i 6 w związku z art. 36 ust. 4, art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) oraz § 10 uchwały Nr [...] Rady Gminy w D. z dnia 25 października 1999 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego część wsi [...] - Wójt Gminy [...] orzekł o pobraniu od Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O. jednorazową opłatę w wysokości 887.180 zł tytułem wzrostu wartości działek nr a i b z karty mapy [...] w K. o łącznej powierzchni 16,5859 ha.
W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że na podstawie uchwały Rady Gminy z 25.10.1999 r., nastąpiła zmiana przeznaczenia działek c i b w K. Do czasu zmiany planu teren objęty w/w działkami położony był w strefie rolnej, po wejściu w życie uchwały nr [...] Rady Gminy w D. tereny te uzyskały charakter terenów usługowo-wytwórczych, przeznaczonych na usługi handlowe wielkopowierzchniowe, obiekty produkcyjne, bazy, składy i magazyny z obiektami infrastruktury technicznej i parkingami. Dnia 21 października 2003 r. na podstawie aktu notarialnego Agencja dokonała sprzedaży przedmiotowych gruntów na rzecz firmy A spółka z o.o. w O. Organ wskazał, że od dnia podjęcia uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a dniem ich sprzedaży nie upłynął okres określony w art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wobec czego Gmina [...] w trybie przewidzianym ustawą o zamówieniach publicznych wyłoniła rzeczoznawcę majątkowego do oszacowania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Wykonany operat szacunkowy ustalił należna opłatę planistyczną w kwocie 887.180 zł. Postanowieniem z dnia 30 marca 2004 r. organ wyznaczył stronie 7 dniowy termin do zajęcia stanowiska w sprawie dokonanej wyceny. Agencja Nieruchomości Rolnych po analizie operatu szacunkowego oraz wyjaśnień rzeczoznawcy wniosła uwagi do protokołu sugerując organowi orzekającemu wykonanie wyceny przez innego rzeczoznawcę, albo poddanie istniejącego operatu ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Wniosek strony nie został uwzględniony przez organ I instancji, bowiem w ocenie tego organu brak było podstaw prawnych i merytorycznych do kwestionowania uprawnień wybranego przez gminę rzeczoznawcy majątkowego jak i metodologii wykonanego opracowania.
W odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia przez organ I instancji nie kwestionując zasadności ustalenia jednorazowej opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, podnosząc zarzut dotyczący wysokości tej opłaty. Zadaniem skarżącej opłata ta została w znacznym stopniu zawyżona ze względu na niewłaściwe określenie wzrostu wartości nieruchomości. Zawyżony poziom wzrostu wartości nieruchomości był wynikiem niewłaściwego określenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia po zmianie tego planu. W operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 17 grudnia 2003 r. przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego określono na kwotę 335.035 zł (2,02 zł za m² gruntu), zaś wartość twej samej nieruchomości gruntowej po zmianie planu na kwotę 3.292.301 zł, czyli 19,85 zł za 1 m² gruntu. Skarżąca zarzuciła, że zawyżenie wzrostu wartości nieruchomości spowodowane było z jednej strony określeniem zbyt niskiego poziomu wartości jednostkowej gruntu przed zmianą planu miejscowego i zbyt wysokiego poziomu wartości gruntu po zmianie tego planu z drugiej strony. Skarżąca wywodziła, że szczególnie korzystne położenie omawianych gruntów na skrzyżowaniu dróg (dojazd do autostrady A-4) powodował, ze ceny tych gruntów według przeznaczenia na cele rolne przed zmianą planu miejscowego kształtowały się na poziomie znacznie wyższym niż ceny na inne grunty rolne, dowodzi temu wykazanie w operacie szacunkowym dwóch transakcji nieruchomości porównawczych przeznaczonych na cele rolne, których ceny 1 m ² wyniosły 10 i 18 zł. Jednocześnie skarżąca wywodziła, że wzrost wartości nieruchomości jest zawyżony ze względu na określenie wartości gruntu według jego przeznaczenia po zmianie planu na zbyt wysokim poziomie. Niezasadnie przyjęto w decyzji, że do wyceny części przeznaczonej po zmianie miejscowego planu pod zabudowę przemysłową porównano nieruchomości położone w O. a oddane w użytkowanie wieczyste, zaś wartość prawa użytkowania wieczystego w tego rodzaju transakcjach jest dowolnie przyjmowana i nie oddaje wartości rynkowej. Również przy wycenie części przeznaczonej pod zabudowę usługową posłużono się wartością nieruchomości położonych w O. Jednakże przede wszystkim skarżąca zarzuciła, że główną przyczyną zawyżenia wzrostu wartości nieruchomości był fakt, że w przedmiotowej wycenie nie zachowano zasady podobieństwa nieruchomości porównawczych, wynikającej z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 z późn. zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. Skarżąca podkreśliła, że omawiane grunty zostały sprzedane w drodze przetargu za cenę niższą niż określona wartość tych gruntów w operacie szacunkowym po zmianie planu miejscowego dodając, iż dla transakcji tej w listopadzie 2000 r. został sporządzony operat szacunkowy, którym wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę 1.842.178 zł (11,11 zł za m²), wycena ta została w czerwcu 2002 r. zaktualizowana i wartość omawianej nieruchomości nie uległa zmianie. Jednocześnie skarżąca ponowiła zarzut, że organ I instancji nie uwzględnił jej wniosku o wykonanie wyceny przez innego rzeczoznawcę majątkowego albo poddanie istniejącego operatu szacunkowego opiniowaniu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.