Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Daria Sachanbińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Bogusz Sędzia WSA Ewa Janowska Protokolant st. insp. sądowy Katarzyna Stec po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 października 2019 r. sprawy ze skargi Wojewody Opolskiego na uchwałę Rady Gminy Lubrza z dnia 25 kwietnia 2019 r., Nr VI/43/2019 w przedmiocie zasad gospodarowania nieruchomościami gminy 1) stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały w części obejmującej § 8 ust. 3 i ust. 4 oraz § 9 ust. 4, ust. 5 i ust. 6, 2) w pozostałym zakresie skargę oddala, 3) zasądza od Gminy Lubrza na rzecz Wojewody Opolskiego kwotę 480 (czterysta osiemdziesiąt) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
W dniu 25 kwietnia 2019 r. Rada Gminy Lubrza - działając na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2019 r. poz. 506), zwanej dalej w skrócie u.s.g., oraz art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą - podjęła uchwałę Nr VI/43/2019 w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości stanowiących własność Gminy Lubrza oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż 3 lata, niewchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W § 6 ust. 2 uchwały Rada postanowiła, że warunki nabycia nieruchomości przez Gminę ustala się w drodze rokowań, a w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzebami Gminy nabycie nieruchomości może nastąpić w drodze przetargu, za cenę nieprzekraczającą kwoty określonej na ten cel w uchwale budżetowej. W rozdziale 3. - Zasady zbywania nieruchomości gruntowych, Rada zadecydowała w § 8 ust. 3 uchwały, że zwalnia się z obowiązku zbycia w drodze przetargowej nieruchomości gruntowe:
1) przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową;
2) gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została przez dzierżawcę zabudowana za zgodą wydzierżawiającego oraz na podstawie pozwolenia na budowę.
Natomiast przepisu § 8 ust. 3 nie stosuje się w przypadku, gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający powyższe warunki (§ 8 ust. 4 uchwały). Rada określiła też w § 9 ust. 4 uchwały, że cena nieruchomości gruntowej zbywanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań może być rozłożona na raty na zasadach określonych w ustawie. Natomiast roszczenia Gminy z tytułu niespłaconej, rozłożonej na raty reszty należności podlegają zabezpieczeniu hipotecznemu (§ 9 ust. 5 uchwały). Z kolei w razie zbycia przez nabywcę nieruchomości, o której mowa w ust. 4, rat całość niespłaconej ceny staje się natychmiast wymagalna (§ 9 ust. 6 uchwały).
W dniu 26 kwietnia 2019 r. (data wpływu) uchwała została przekazana do Wojewody Opolskiego, jako organu nadzoru.
Pismem z dnia 12 czerwca 2019 r. Wojewoda Opolski, powołując się na art. 93 ust. 1 u.s.g., wniósł skargę na powyższą uchwałę, domagając się stwierdzenia jej nieważności w części obejmującej § 6 ust. 2, § 8 ust. 3, § 9 ust. 4-6, z powodu istotnego naruszenia prawa, oraz wniósł o zasądzenia kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi Wojewoda wskazał, że zapis § 6 ust. 2 uchwały jest nieprecyzyjny i byłby bardzo trudny do wykonania, ponieważ to zbywca decyduje, w jakiej formie nastąpi zbycie nieruchomości. Poza tym właściciel nieruchomości, będący osobą fizyczną nie będzie mógł zbyć nieruchomości w drodze przetargowej. Nabywając zaś nieruchomość od innej jednostki samorządu terytorialnego, Gmina nie może oczekiwać zrealizowania tej umowy w formie rokowań, jeżeli co innego będzie wynikało z przepisów ustawy bądź uchwały w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości. Natomiast § 8 ust. 3 uchwały narusza - zdaniem Wojewody - art. 37 ust. 3 ustawy. Niezgodnie z tym przepisem Rada ograniczyła bowiem możliwość odstąpienia od zbycia w trybie przetargowym tylko do nieruchomości gruntowych oraz w sposób niedopuszczalny zmodyfikowała przesłankę wynikającą z art. 37 ust. 3 pkt 2 ustawy. Po pierwsze, jako warunek odstąpienia od zbycia w trybie przetargowym wskazano zabudowanie nieruchomości przez dzierżawcę za zgodą wydzierżawiającego, a po drugie wskazano, że nieruchomość ta ma być zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę. Z kolei ujęte w § 9 ust. 4-6 uchwały zapisy stanowią kwestie cywilnoprawne i nie powinny znaleźć się w akcie prawa miejscowego. Wedle Wojewody, ingerencja w treść umowy nie tylko narusza zakres kompetencji organów gminy, ale również narzuca stronom czynności cywilnoprawnej treść istotnych postanowień umowy, co jest niezgodne z zasadą swobody umów, uregulowaną w art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025).