Dnia 19 kwietnia 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędziowie Sędzia WSA Marzenna Glabas (spr.) Sędzia WSA Hanna Raszkowska Protokolant specjalista Wojciech Grabowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2012 roku sprawy ze skargi E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie opłaty planistycznej 1/ uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; 2/ orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.
Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt administracyjnych wynika, że decyzją Nr "[...]" z dnia 24 marca 2011r. Zastępca Dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta, działając z upoważnienia Prezydenta Miasta, na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., określanej też w skrócie: u.z.p) ustalił od E. P. i J. O., na rzecz gminy O., jednorazową opłatę w wysokości 22.068,00 zł, tj. po 11.034,00 zł stosownie do posiadanych udziałów, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego O., przyjętego uchwałą Rady Miasta "[...]"), na skutek zbycia przez nich nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "[...]" o pow. 755 m2, położonej w obrębie "[...]" miasta O., która w dniu wejścia w życie przedmiotowego planu stanowiła działkę nr "[...]" o powierzchni całkowitej 0,7856 ha.
W uzasadnieniu organ przytoczył treść art. 36 ust. 4 u.z.p i podniósł, iż w następstwie sprzedaży aktem notarialnym "[...]" z dnia 16 stycznia 2008r.działki nr "[...]" obręb "[...]" m. O. (powstałej w wyniku podziału działki nr "[...]"), pismem z dnia 9 lipca 2009r. Pan O., a pismem z dnia 28 kwietnia 2010r. Pani P., zostali powiadomieni o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia na przedmiotowy teren opłaty planistycznej. Wskazano, że do dnia 31 grudnia 2002r. przyszła działka nr "[...]" znajdowała się obszarze objętym uproszczonym planem zagospodarowania przestrzennego "[...]", uchwalonym przez Radę Miejską w dniu 30 listopada 1994r. (Nr "[...]"), który utracił ważność z dniem 31 grudnia 2002r. Zgodnie z tym aktem teren ten oznaczony był symbolem "ZN" - tereny zieleni izolacyjnej. W dniu 12 sierpnia 2005r. wszedł w życie powołany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego O., w którym powierzchnia przyszłej działki nr "[...]" została określona zapisem ,,103MNj" - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i objęta w tym zakresie 30% stawką opłaty planistycznej. Organ podał, że zachodni fragment przyszłej działki nr "[...]" o pow. ok. 133m2 określono zapisem ,,108(ZP)+US" - projektowane tereny rekreacyjne lub sportowe, zakaz zabudowy, który objęto 0% stawką opłaty planistycznej.
Organ wyjaśnił, że wzrost wartości nieruchomości, zgodnie z art. 37 ust. 1 u.z.p i § 50 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 ze zm.), obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a wartością przed jego uchwaleniem. W tym celu został sporządzony operat szacunkowy z dnia 14 grudnia 2009r. Rzeczoznawca majątkowy, ze względu na cel wyceny i rodzaj nieruchomości, określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, w tym metodę porównywania parami, określając wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem planu, natomiast metodę korygowania ceny średniej - po uchwaleniu planu. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego określono na podstawie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości - tereny zieleni nieurządzonej, ponieważ nieruchomość będąca przedmiotem wyceny na dzień oszacowania wartości nie była objęta obowiązującym planem miejscowym. Nieruchomości porównawcze przyjęte do wyceny po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiły rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Podniesiono, że rzeczoznawca w wyniku analizy stwierdził, że w rozpatrywanym okresie na badanym obszarze zanotowano jedynie kilka transakcji sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zieleń naturalną lub parkową. W obrocie rynkowym tego typu nieruchomości występują sporadycznie, co spowodowane jest niewielkim popytem na grunty wyłączone z zabudowy, bez możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Biegły, po odrzuceniu nieruchomości skrajnych, do analizy wybrał siedem reprezentatywnych nieruchomości o charakterystyce najbardziej zbliżonej do wycenianej, gdzie średnia jednostkowa cena transakcyjna kształtowała się na poziomie 40zł/m2. Określając wartość nieruchomości według stanu po uchwaleniu planu miejscowego, rzeczoznawca stwierdził, że segment rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jest dość dobrze rozwinięty, co odzwierciedla stosunkowo dużą liczbę transakcji sprzedaży takich nieruchomości. Po dokonaniu wstępnej selekcji do dalszych analiz biegły przyjął siedemnaście transakcji nieruchomości najbardziej zbliżonych do wycenianej. Średnia jednostkowa cena transakcyjna kształtowała się na poziomie 150zł/m2. Zważono, że nieruchomości te zostały skorygowane ze względu na cechy: lokalizację szczegółową, warunki techniczno-użytkowe oraz powierzchnię działki. Ostatecznie biegły ustalił, że wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 33.930,00 zł, zaś po uchwaleniu tego planu - 107.490,00 zł. Tym samym wzrost wartości nieruchomości wyniósł: 73.560 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30% daje kwotę opłaty w wysokości 22.068,00 zł. W ocenie organu I instancji operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami, a wykazany wzrost wartości nieruchomości jest uzasadniony. Zaznaczono przy tym, że strona nie zakwestionowała prawidłowości wykonania przedmiotowego operatu szacunkowego przed właściwym organem tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, która to posiada wyłączną kompetencję do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.