Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędziowie Sędzia WSA Beata Jezielska (spr.) Sędzia WSA Hanna Raszkowska Protokolant Karolina Hrymowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2009 r. sprawy ze skargi Spółdzielni na decyzję Wojewody z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie pozwolenia na budowę oddala skargę.
Decyzją z dnia "[...]" wydaną przez Prezydenta Miasta O. zatwierdzono projekt zagospodarowania terenu budynków mieszkalnych nr "[...]", " [...]", "[...]", "[...]" i "[...]" przy ul. M. w O. na działce nr "[...]" oraz projekt architektoniczno-budowlany budynku mieszkalnego nr "[...]" oraz udzielono pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr "[...]" wraz z przyłączami: wodociągowym, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, oświetleniem terenu oraz realizacją zagospodarowania terenu w granicach I etapu budowy zespołu budynków wielorodzinnych przy ul. M. w O. na działkach oznaczonych numerem geodezyjnym "[...]","[...]" obręb "[...]" oraz na działkach nr "[...]", "[...]","[...]" obręb "[...]" na rzecz Spółdzielni Budowy Mieszkań w O. W uzasadnieniu wskazano, iż zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy możliwość realizacji inwestycji warunkowana była przebudową skrzyżowania ulic M. z J. W związku z powyższym przed oddaniem do użytkowania budynku nr "[...]" inwestor powinien uzyskać pozwolenie na przebudowę wskazanego skrzyżowania oraz je zrealizować.
Odwołanie od powyższej decyzji złożyła "T. - E." Organizacja Odzysku S.A. w O., wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Podniesiono, iż nieruchomość stanowiąca własność inwestora jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, tj. służebnością gruntową polegającą na prawie nieodpłatnego przejścia i przejazdu przez część działki oznaczoną nr ewid. "[...]", stanowiącą ciąg komunikacyjny na rzecz każdoczesnego właściciela działki oznaczonej nr ewid. "[...]", położonej w O. obręb "[...]". W ocenie odwołującej się Spółki zagospodarowanie terenu przewidziane w tym projekcie (parkingi usytuowane wzdłuż ciągu komunikacyjnego i przylegające bezpośrednio do granicy tego ciągu) jest sprzeczne z przepisami prawa budowlanego. Parkingi stanowią bowiem budowlę i winny być sytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5m od granicy działki. Podniesiono, iż zatwierdzony zaskarżoną decyzją sposób zagospodarowania terenu narusza prawa "T.-E." jako właściciela wymienionej wyżej działki nr "[...]", korzystającego ze służebności gruntowej, a zatem konieczne jest dokonanie niezbędnych zmian w przedmiotowym projekcie budowlanym.
Decyzją z dnia "[...]" wydaną przez Wojewodę uchylono zaskarżoną decyzję w całości i przekazano sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z art. 33 Prawa budowlanego w przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor zobowiązany jest przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego. Podniesiono, iż w przedmiotowej sprawie decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dotyczy budowy kompleksu budynków wielorodzinnych wraz z garażami podziemnymi na działce nr "[...]" w obrębie "[...]" przy ulicy M. wraz z przebudową ulicy M. w rejonie skrzyżowania z ulicą J. Natomiast wniosek inwestora z dnia "[...]" dotyczy zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu, przebudowę sieci telekomunikacyjnej oraz udzielenia pozwolenia na budowę w obrębie I etapu - budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr "[...]" wraz z niezbędnym zagospodarowaniem (przyłącze wody, sieć kanalizacji sanitarnej, przyłącze kanalizacji deszczowej, oświetlenie terenu). Wniosek dotyczy terenu działek nr "[...]" obręb "[...]", nr "[...]" obręb "[...]", nr "[...]"obręb "[...]","[...]"obręb "[...]", nr "[...]"obręb "[...]". Załączony do wniosku projekt zagospodarowania z kolei obejmuje zagospodarowanie działki nr "[...]" w obrębie "[...]", na której zaprojektowanych zostało 5 wielorodzinnych budynków mieszkalnych oraz zagospodarowanie związane z przebudową skrzyżowania ulic M. z ulicą J., dotyczące terenu działek nr "[...]" obręb "[...]", nr "[...]"obręb "[...]", nr "[...]" obręb "[...]" i "[...]"obręb "[...]". W ocenie organu odwoławczego decyzja organu administracji architektoniczno-budowlanej konsekwentnie powinna obejmować zatwierdzenie projektu zagospodarowania dla całego zamierzenia inwestycyjnego, czyli w przedmiotowej sprawie zatwierdzenie projektu zagospodarowania dla budowy zespołu budynków łącznie z projektem zagospodarowania przebudowy ulicy. Ponadto wskazano, iż zgodnie z dyspozycją art. 33 Prawa budowlanego w sytuacji etapowania inwestycji należy uwzględnić aspekt samodzielnego funkcjonowania wskazanej dla udzielenia pozwolenia na budowę części inwestycji. Organ I instancji uzależnił natomiast wydanie pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego budynku mieszkalnego od zrealizowania zagospodarowania terenu koniecznego dla zaspokojenia potrzeb tego budynku oraz zrealizowania przebudowy skrzyżowania ulic M. i J. Podniesiono, iż przepisy Prawa budowlanego nie wprowadzają instrumentu uzależnienia dopuszczenia do użytkowania obiektu od wykonania innego, nie objętego danym pozwoleniem na budowę. W związku z tym pierwszym etapem inwestycji może być wyłącznie budowa budynku nr "[...]" wraz z przebudową ulic. Udzielenie pozwolenia na budowę dla samego budynku mieszkalnego bez powiązania z przebudową ulicy byłoby niezgodne z ostateczną decyzją o ustaleniu warunków zabudowy dla całego zamierzenia inwestycyjnego. Ponadto wskazano, iż inwestor winien być pouczony o konieczności wycofania wcześniejszego wniosku z dnia "[...]", bowiem w obecnej sytuacji występują dwa wnioski w jednym postępowaniu administracyjnym. W ocenie organu odwoławczego należy umorzyć postępowanie prowadzone w oparciu o wcześniejszy wniosek. Odnosząc się do argumentów podniesionych w odwołaniu, wskazano, iż w przypadku ustanowienia służebności gruntowej przyleganie miejsc postojowych do działki obciążonej służebnością nie narusza prawa przejścia i przejazdu. Zarzut niezachowania określonej w akcie notarialnym szerokości ciągu komunikacyjnego obciążonego służebnością organ uznał za niezasadny, bowiem zgodnie z § 8 aktu notarialnego parametry ciągu komunikacyjnego mają wynosić 17,5m przy wjeździe od ulicy M. i dalej 10m. Nie oznacza to, że inwestor ma obowiązek wykonania drogi o takiej szerokości, lecz winien zachować takiej szerokości pas dla obsługi prawa przejścia i przejazdu. Wskazano jednak, iż w przypadku usytuowania miejsc postojowych wzdłuż jezdni stanowiska postojowe dla osób niepełnosprawnych muszą mieć długość co najmniej 6m, zaś w projekcie długość ta wynosi 5m, co jest niezgodne z przepisami.