Sprawa ze skargi na decyzję SKO w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości
Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Sędziowie Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Beata Basak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 października 2011 r. sprawy ze skargi Z. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej Z. P. kwotę 247 zł. (dwieście czterdzieści siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Inne orzeczenia o symbolu:
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Inne orzeczenia z hasłem:
Planowanie przestrzenne
Inne orzeczenia sądu:
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Inne orzeczenia ze skargą na:
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Uzasadnienie strona 1/3

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta z dnia [...] ustalającą Z. P. jednorazową opłatę w kwocie 6.153,90zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta R. P. uchwałą Nr [...] Rady Miasta R. P. z dnia [...] ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego z dnia 12 maja 2006 r. Nr 82 pod poz. 1509 i zbyciem nieruchomości nr 2934 o pow. 0,3650 ha położonej w R. P. przy ul. M. Organ odwoławczy wyjaśnił, że stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną na podstawie stawki procentowej wskazanej w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w tym planie. Z kolei stosownie do art. 37 ust 1 ustawy wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Interpretując powyższy przepis należy mieć na uwadze wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08, w którym Trybunał stwierdził, że art. 37 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed l stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Mając na względzie, że działka skarżącej przed dniem wejścia w życie nowego planu, co nastąpiło w dniu 12 czerwca 2006 r. nie była objęta planem, ponieważ poprzedni plan wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r., przy ustaleniu jej wartości na dzień sprzedaży uwzględniono faktyczny sposób jej wykorzystywania przed uchwaleniem nowego planu, a to z tego powodu, że w poprzednim planie i w planie obecnym, teren, w którym położona jest nieruchomość miał inne, niż tożsame przeznaczenie. Organ zaznaczył ponadto, że opłata może być naliczona, jeżeli zbycie nieruchomości następuje w terminie pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala na dzień jej sprzedaży burmistrz miasta, w drodze decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego o zbyciu danej nieruchomości (art. 37 ust. 6 ustawy). Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie przed uchwaleniem wyżej wskazanego planu przedmiotowa działka położona była w terenie objętym "Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta R. P.i" zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w R. P. z dnia 9 września 1994 r. i przeznaczonym w tymże planie pod tereny rolne i zabudowy zagrodowej (symbol w planie 33R). W świetle zapisów nowo uchwalonego planu miejscowego nieruchomość Z. P. (tj. działka oznaczona nr 2934), zlokalizowana jest w terenie oznaczonym symbolem F2 P,U tj. terenie przemysłowym oraz usług wielobranżowych z rezerwą terenu pod projektowaną linię elektroenergetyczną 110kV relacji GPZ R. P. - M. P. Jako użytkowanie uzupełniające dopuszczalne jest między innymi zaplecze administracyjne, socjalno-sanitarne, magazynowe i technologiczne a także urządzenia infrastruktury technicznej i komunikacji związanych z użytkowaniem podstawowym. Zasady zagospodarowania i użytkowania tego terenu przewidują uporządkowanie funkcjonalno-przestrzenne z dopuszczeniem uzupełnień i przekształceń, a także modernizację architektoniczną i realizację nowych obiektów według wytycznych regionalnych. Wobec powyższego funkcją podstawową terenu jest w pierwszej kolejności funkcja przemysłowa, w drugiej, usługowa (usług wielobranżowych). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy wskazał, że w związku z uchwaleniem nowego planu wartość nieruchomości wzrosła o 20.513,00 zł, bowiem przed uchwaleniem planu wynosiła 58.035,00zł zaś po uchwaleniu planu 78.548,00 zł. Zdaniem Kolegium powołany rzeczoznawca majątkowy spełnia wymogi określone przepisami działu V rozdziału 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.). W operacie szacunkowym uwzględniony został cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, a więc elementy odpowiadające podstawowym wymogom art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wycena została sporządzona według wymogów wynikających z § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), które wymagają, by dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej określać wartość rynkową nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie, z pominięciem części składowych tej nieruchomości. Stan nieruchomości przyjmuje się z dnia wejścia w życie planu lub jego zmiany, zaś ceny, z daty zbycia nieruchomości. Rzeczoznawca do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Tak ustaloną wartość nieruchomości koryguje się uwzględniając cechy różnicujące nieruchomości oraz zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Metoda porównywania parami charakteryzuje się tym, że nieruchomość będącą przedmiotem wyceny porównuje się kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Rzeczoznawca szczegółowo objaśnił wymagania, od których uzależnione jest zastosowanie przyjętej metody wyceny, a następnie zasady obliczania wartości prawa własności nieruchomości. W ocenie rzeczoznawcy podstawowe kryteria, jakimi kierują się nabywcy nieruchomości gruntowych to: lokalizacja, infrastruktura techniczna oraz powierzchnia i kształt działki. Każdej z tych cech przypisał określony wpływ na cenę korygując wagę poszczególnych współczynników stosownie do cech nieruchomości wycenianej. Uznał, że lokalizacja nieruchomości jest przeciętna (str. 12), infrastruktura techniczna - pełna, wielkość działki przeciętna, zaś powierzchnia działki korzystna. Wyliczona przez rzeczoznawcę wartość gruntu jest, zdaniem Kolegium, wartością, o jakiej mowa wart. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli najbardziej prawdopodobną ceną nieruchomości, możliwą do uzyskania na rynku, określoną przy uwzględnieniu cen transakcyjnych z transakcji, w których strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, nadto upłynął niezbędny czas do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową prawa własności szacowanej nieruchomości (m 2934) o powierzchni 0,3650 ha przed uchwaleniem planu rzeczoznawca ustalił na kwotę 58.035 zł (15,90zł za 1m2) przyjmując za podstawę faktyczny sposób jej wykorzystania według stanu na dzień 12 czerwca 2006 r. to jest dzień wejścia w życie nowego planu, jako działki rolniczej położonej w obszarze upraw polowych, niezbudowanej (str. 6-7). Po uchwaleniu planu i przeznaczeniu terenu w którym leży nieruchomość z rolnego na przemysłowy wartość rynkową prawa własności szacowanej nieruchomości rzeczoznawca ustalił na kwotę 78.584 zł (21,52 zł za 1m2). W ocenie Kolegium wzrost wartości nieruchomości ma bezpośredni związek i jest bezpośrednim następstwem uchwalenia nowego planu miejscowego. W myśl § 73 uchwały z dnia 26 stycznia 2006r. zatwierdzającej wysokość stawki służącej naliczeniu opłaty "planistycznej" dla zabudowy przemysłowej ustala się na poziomie 30%, a dla zabudowy usługowej na poziomie 20%. Wymieniając we wskazanym przepisie na pierwszym miejscu zabudowę przemysłową, zdaniem Kolegium, Rada Miasta dała pierwszeństwo inwestycjom o charakterze przemysłowym, wobec czego należna stawka wynosi 30% różnicy w wartości nieruchomości po zmianie planu i przed jego zmianą. W tym wypadku jest to kwota 6.153,90 zł (78.548 zł - 58.035 zł = 20.513 zł x 30% = 6.153,90 zł).

Strona 1/3
Inne orzeczenia o symbolu:
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Inne orzeczenia z hasłem:
Planowanie przestrzenne
Inne orzeczenia sądu:
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Inne orzeczenia ze skargą na:
Samorządowe Kolegium Odwoławcze