Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Protokolant Starszy asystent sędziego Łucja Krasińska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 lutego 2017 r. sprawy ze skargi H. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Decyzją z dnia [...] r. Wójt Gminy N. D. ustalił dla H. P. opłatę adiacencką z tytułu podziału działki nr [...] położonej w miejscowości N. D. w kwocie [...]zł.
W uzasadnieniu wyjaśnił, że na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U z 2015r. poz. 1774 ze zmianami dalej zwaną "u.g.n.") ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, gdy spełnione łącznie zostaną 3 warunki; podział nieruchomości zostanie dokonany na wniosek właściciela, nastąpi wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału (art. 98 a ust. 1 u.g.n.) oraz w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej (art. 98 ust. 1 a w związku z ust. 1 u.g.n.). Podział działki nr [...] położonej w miejscowości N. D. dokonany został na wniosek jej właściciela w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadzony Uchwałą Nr [...] Rady Gminy N. D. z dnia [...] r. w sprawie zmiany planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego Gminy N. D. uchwalonego przez Radę Gminy uchwałą nr [...] z dnia [...] r. W wyniku podziału powstało 8 działek, w tym 4 działki przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na utworzenie gminnych dróg publicznych (oznaczenie w mpzp symbolem [...], [...], [...]), 2 działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych (symbol [...]), 1 działka przeznaczona pod lokalizację usług nieuciążliwych (symbol U22) oraz 1 działka przeznaczona pod usługi nieuciążliwe i zieleń naturalną (symbole U22 i ZN24). W dniu [...] r. - dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział geodezyjny działki nr [...] stała się ostateczna obowiązywała Uchwała Nr [...] Rady Gminy N. D. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej. §1 przywoływanej wyżej uchwały ustala wysokość stawki procentowej opłaty adicenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela na 20% wzrostu wartości nieruchomości. Uchwała opublikowana została w dniu [...] r. w Dzienniku Urzędowym Województwa L. Nr [...] pod pozycją [...] i obowiązuje od dnia [...] r.
W ramach prowadzonego postępowania wykazano, że w wyniku podziału działki [...] nastąpił wzrost wartości nieruchomości, co wypełnia ostatnią przesłankę wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. W trakcie postępowania uprawniony rzeczoznawca majątkowy dokonał w obecności strony oględzin nieruchomości i sporządził operat szacunkowy. Operat jest zgodny z przepisami, zawiera wymagane prawem elementy treści, jest zupełny, spójny i w sposób logiczny opisuje postępowanie w wyniku, którego określono wartość nieruchomości, w tym także toku obliczeń. W wyniku wyceny określono wartość rynkową nieruchomości. Szacunku dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego wskazanego dla powyższego rodzaju wartości w art. 152 ust. 3 u.g.n, metodą porównywania parami przewidzianą §4 pkt. 2 Rozporządzania Rady Ministrów z [...] r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 nr 207 poz. 2109 z późn. zm.). Operat określa wartość działki nr [...] według stanu przed podziałem oraz jej wartość według stanu po podziale, przy czym powierzchnia działki do wyceny w obu przypadkach została pomniejszona o powierzchnię wydzieloną pod drogi publiczne stosownie do art. 98a ust. 3 u.g.n. W toku wyceny, którą dokumentuje opisywany operat szacunkowy, działka nr [...] przed podziałem jak i działki [...], [...], [...] i [...] powstałe z jej podziału porównane zostały za każdym razem z trzema nieruchomościami im podobnymi z uwzględnieniem korekty wynikającej z różnic pomiędzy wycenianymi nieruchomościami a nieruchomościami podobnymi. Powyższe nie budzi zastrzeżeń organu w zakresie doboru nieruchomości podobnych, które uznano za porównywalne z przedmiotem wyceny pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia i innych cech mających wpływ na wartość. Jako wiarygodne przyjęto ustalenie cech rynkowych mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych i uzasadnienie ich wag dla wartości rynkowej nieruchomości. Za właściwe uznano określenie różnic pomiędzy przedmiotem wyceny a nieruchomościami podobnymi. Operat spełnia też wymogi formalne. W wobec powyższego organ uznał operat szacunkowy za dowód w sprawie a wyniki wyceny za wiążące. Operat szacunkowy określa wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę [...]zł zaś wartość nieruchomości po podziale na kwotę [...]zł. Wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału stanowi kwota [...]zł i jest podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej. [...] zł - [...] zł = [...] zł. Stawka opłaty adicenckiej z tytułu podziału nieruchomości określona w §1 Uchwały Nr [...] Rady Gminy N. D. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenkiej wynosi 20% [...] zł x 20% = [...] zł. Opłata adiacencka wynosi zatem [...] zł.