Sprawa ze skargi na decyzję SKO w S. w przedmiocie opłaty z tytułu wartości nieruchomości.
Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska, Protokolant Asystent sędziego Żywilla Król, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 października 2007 r. sprawy ze skargi B. G. - M. i T. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wartości nieruchomości. oddala skargę.

Uzasadnienie strona 1/10

W 2001 r. Rada Miejska w P. wydała uchwałę Nr [...] w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy P. dla obszaru wsi D. R. i Miasta P., wobec rozpoznania złóż wapieni na obszarze "P. - M. l", dotychczas stanowiących teren upraw polowych.

Rada Miejska w P. uchwałą z dnia [...] Nr [...] zatwierdziła nowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy P. dla obszaru części złoża wapieni "P. - M. l", trasy taśmociągu i projektowanej obwodnicy drogi krajowej Nr 42, w tym dla działek nr 5558/5, 5558/6, 5558/7 i 5558/8 położonych w obrębie [...] miasta P.. W dniu uchwalenia nowego planu właścicielami w/w działek byli małżonkowie B. G. - M. i T. M..

Zgodnie z zapisem nowego planu działki te zostały przeznaczone pod eksploatację powierzchniową wapieni stanowiących zasoby złoża wapieni "P.-M. l" (symbol 1PG) oraz pod zwałowisko zewnętrzne (symbol 2PG-P/ZL). W § 26 pkt 1 uchwały zatwierdzającej plan określono stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości służącą naliczeniu renty planistycznej na poziomie 10%. Plan został opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa Łódzkiego z dnia 25 sierpnia 2005 r. Nr 265 pod pozycją 2616.

Działki o numerach 5558/5 i 5558/6 (przed podziałem oznaczone numerem 5558/1) oraz 5558/7 i 5558/8 (wydzielone z działki o numerze 5558/3) małżonkowie B. G. - M. i T. M. nabyli od małżonków A. i M. G. na podstawie umowy sprzedaży (zawartej w formie aktu notarialnego) z dnia 13 grudnia 2000 roku oraz 21 grudnia 2000 roku.

Po wejściu w życie opisanego wyżej planu, aktem notarialnym z dnia 3 kwietnia 2006 r. Rep. A [...] B. G. - M. i T. M. zbyli w drodze umowy sprzedaży na rzecz Cementowni A. S.A z siedzibą w T., mającej status cudzoziemca w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tj. Dz. U. z 2004 r., Nr 167, poz. 1758), nieruchomość niezabudowaną położoną w P., oznaczoną numerami działek 5558/5, 5558/6, 5558/7 i 5558/8 o łącznej powierzchni 81,9969 ha, za cenę 820.000 zł. W akcie notarialnym zaznaczono, że działki gruntu będące przedmiotem sprzedaży nie mają już charakteru rolnego, w związku z uchwaleniem w dniu 29 czerwca 2005 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze części złóż wapieni "P. - M. l". Powyższa umowa została poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży z dnia 21 grudnia 2000 r., gdzie wskazano, iż w/w działki zostaną zbyte Spółce do dnia 10 stycznia 2006 r. (termin ten został przesunięty umową z dnia 4 stycznia 2006 roku do dnia 10 lipca 2006 roku). Tytułem zadatku małżonkowie B. G. - M. i T. M. otrzymali kwotę 819.000 zł.

W grudniu 2006 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, którego przedmiotem była wycena zbytych działek z uwzględnieniem ich przeznaczenia przed uchwaleniem nowego planu miejscowego i po jego uchwaleniu. Dla określenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości biegły zastosował metodę korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym. Wartość rynkowa nieruchomości jako gruntu rolnego, czyli przed zmianą planu, wyniosła 819.969 zł, przy cenie 10.000 za 1 ha. W tym zakresie biegły przyjął do porównania transakcje z lat 2003 - 2004, których przedmiotem były grunty rolne położone na terenie gminy P.. W 2000 r. obrót nieruchomościami na terenie P. był niewielki, ponieważ w związku z informacją o przystąpieniu gminy do sporządzenia nowego planu właściciele działek wstrzymywali się ze sprzedażą. Wartość 1 ha gruntu rolnego kształtowała się wówczas w granicach od 4.000 do 6.000 zł. Wpływ na cenę przed zmianą planu miała świadomość istnienia złóż wapieni na tym terenie rolnym, co biegła uwzględniła w opinii określając cenę 1 hektara gruntu rolnego na 10.000 zł. Wartość rynkowa nieruchomości jako gruntu przeznaczonego w nowym planie pod eksploatację powierzchniową wapieni wyniosła 3.274.136 zł, przy cenie 39.930 zł za 1 ha. Do analizy porównawczej biegła przyjęła transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod eksploatację powierzchniową wapieni na terenie P. i najbliższej okolicy w latach 2003 - 2006. Po 2003 r. nie odnotowano żadnej transakcji poniżej 40.000 zł za 1 hektar. Cementownia A SA proponowała właścicielom działek sztywną cenę 40.000 zł za hektar, bez względu na to czy teren miał być przeznaczony pod eksploatację, czy pod obsługę wydobycia. Biegły pominął transakcje sprzedaży działek w obrębie N. G. G., gdzie Cementownia A. SA płaciła właścicielom 100.000 zł za 1 hektar. Zgodnie z opinią biegłej, wzrost wartości zbytych działek na skutek zmiany ich przeznaczenia w planie wyniósł 2.454.167,00 zł, z tego 10 % stanowi opłatę - 245.417 zł. Głównym celem sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy P. było stworzenie podstaw do prowadzenia polityki przestrzennej w obrębie udokumentowanego złoża wapieni, a które było już rozpoznane wcześniej. Wyceniana nieruchomość jest nieruchomością kluczową na tym terenie, tzn. stanowi centrum eksploatacji złoża wapieni. Z tego względu na obniżenie wartości nieruchomości nie ma wpływu duża jej powierzchnia (operat szacunkowy, wyjaśnienia biegłej na rozprawie).

Strona 1/10