skarg A. M. i Gminy Miasto B. na decyzję Wojewody [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość
Sentencja

Dnia 3 lutego 2017 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot - Szustowska Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Protokolant Specjalista Aleksandra Błaszczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 lutego 2017 roku sprawy ze skarg A. M. i Gminy Miasto B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargi. LS

Uzasadnienie strona 1/11

II SA/Łd 597/16

Uzasadnienie

Decyzją nr [...] znak: [...] z [...] Starosta [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ulicy A i ulic przyległych w zakresie: budowy jezdni i stanowisk postojowych, chodników, ścieżek rowerowych, ciągów pieszo-rowerowych, zjazdów i dojść do posesji oraz budowy kanalizacji deszczowej i odwodnienia, budowy oświetlenia ulicznego, rozbiórki odcinków kanalizacji sanitarnej, deszczowej i ciepłociągu. W wyniku powołanej decyzji w liniach rozgraniczających teren inwestycji znalazły się działka nr 128/18 oraz działka nr 128/36, powstałe w wyniku podziału działki nr 128/16. Działki te uregulowane były w księdze wieczystej KW Nr [...] i zgodnie z jej zapisami stanowiły własność A. M..

Decyzją z dnia [...] Starosta [...], na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5 oraz art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1777, zw. dalej specustawą drogową), w związku z art. 129, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774, dalej - u.g.n.) oraz art. 104 i art. 107 k.p.a. orzekł o odszkodowaniu na rzecz byłego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działki nr 128/18 o pow. 0,0072 ha i 128/36 o pow. 0,0167 ha, położonej w obrębie [...] miasta B. w wysokości 28.289,00 zł. Jednocześnie organ instancji zobowiązał Gminę Miasto B. do wypłacenia ustalonego odszkodowania.

Z uzasadnienia decyzji wynika, że na potrzeby postępowania został wykonany operat szacunkowy z 18 września 2015r., w której uprawniony rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr 128/18 o pow. 0,0072 ha na kwotę 7.135,00 zł oraz działka nr 128/36 o pow. 0,0167 ha na kwotę 20.974,00 zł. Starosta ocenił, iż przedłożony operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy błędów i stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta B., zarzucając zawyżenie wyceny szacowanej nieruchomości oraz wadliwy dobór bazy transakcji porównawczych, wskazując informacje o pięciu transakcjach dotyczących działek drogowych o cenach znacznie niższych, niż ceny przyjęte i wskazane w próbce reprezentatywnej". Prezydent zakwestionował też przyjęte do badania nieruchomości przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej zarzucając, że z uwagi na małą powierzchnie nieruchomości wycenianej - 68m2 nie spełniają one kryterium podobieństwa. Rzeczoznawca przyjął do porównań transakcje o powierzchniach od 816 m2 do 1477 m2. W ocenie skarżącego "wielkość nieruchomości jest cechą wpływającą na jej wartość a zwłaszcza gdy nieruchomości porównawcze stanowią "klasyczne działki budowlane o powierzchni umożliwiającej w praktyce dowolne ich zagospodarowanie w ramach przyjętego przeznaczenia.

Z decyzją Starosty [...] z [...] nie zgodził się również A. M., wnosząc o uchylenie decyzji w części wysokości wyliczonego odszkodowania. W obszernym uzasadnieniu odwołania strona wskazała na szereg uchybień sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, m.in. niewłaściwy dobór metody wyceny i przyjęcie 16 transakcji, w większości zupełnie niepodobnych z uwagi na lokalizację, w sytuacji, gdy w tym rejonie obrót jest bardzo mały, od dawna brak jest podaży działek, co potwierdziły przedstawione w operacie nieliczne transakcje, przyjęcie nieruchomości z rażąco zaniżoną kwotą najniższą, mającą istotny wpływ na dalszy wynik szacowania, gdyż badane nieruchomości nie przypominają szacowanej nieruchomości pod względem lokalizacji (b.oddalonej od centrum), ani pod względem uzbrojenia (jest tylko linia energetyczna), brak konkretnego opisu działki z najwyższą ceną, szczególnie w kwestii uzbrojenia, błędnie przyjęte nieruchomości graniczące blokują wartość realną szacowanej nieruchomości, niezależnie już od przyjętych wysokości cech, w tabeli na stronie 39.

Strona 1/11