Dnia 23 marca 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.), , Protokolant Sekretarz sądowy Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 marca 2016 roku sprawy ze skargi "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. LS
Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2013r., poz. 267 ze zm.) - w skrócie: "K.p.a." - art. 143 ust. 2, art. 144, art. 145, art. 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2015r., poz. 782 ze zm.) - powoływanej także jako: "u.g.n." - oraz uchwały Rady Miejskiej w P. Nr [...] z dnia [...] w sprawie opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Województwa [...] z [...], Nr [...], poz. [...]), po rozpatrzeniu odwołania Spółki A. z o.o. w P. od decyzji Burmistrza P. z dnia [...], nr [...], ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w P. na terenie osiedla A, oznaczonej ewid. nr 352/29, spowodowanego wybudowaniem sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej - w pkt 1 uchyliło ww. decyzję organu I instancji w części dotyczącej wysokości opłaty adiacenckiej i ustaliło jej wysokość na kwotę 2.520,42 zł, natomiast w pkt 2 utrzymało w mocy w pozostałej części ww. decyzję organu I instancji.
Kolegium wyjaśniło, że decyzją Burmistrza P. z dnia [...] ustalono Spółce A z o.o. w P. jednorazową opłatę adiacencką w wysokości 2.859,40 zł w związku ze wzrostem wartości opisanej wyżej nieruchomości, spowodowany stworzeniem warunków do podłączenia tej nieruchomości do sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji ustalił, iż realizacja przez Gminę i Miasto P. inwestycji pod nazwą "Rozbudowa sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej na os. A w P." stworzyła warunki do podłączenia do sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej między innymi nieruchomości oznaczonej ewid. nr 352/29. Wysokość opłaty została ustalona w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego J.S., określający wzrost wartości nieruchomości na skutek wybudowania ww. urządzeń na łączną kwotę 7.148,49 zł oraz zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w P. Nr [...] z dnia [...] w sprawie opłaty adiacenckiej, ustanawiającą stawkę procentową tej opłaty na 40 %.
Następnie organ II instancji wskazał, że w odwołaniu od decyzji organu I instancji spółka zarzuciła naruszenie przepisów postępowania poprzez niedokładne wyjaśnienie istniejącego stanu faktycznego oraz naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nie określono różnicy wartości gruntu przed i po wybudowaniu sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej. Organ l instancji bezkrytycznie oparł się na operacie szacunkowym, w którym błędnie przyjęto do wyceny transakcje w większości po 18 czerwca 2013r., tj. po dacie potwierdzenia przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy sieci. Ponadto nie zostało w operacie wskazane, czy przyjęte do wyliczeń ceny nieruchomości są cenami brutto czy netto, podczas gdy skarżąca jest osobą prawną zobowiązaną do naliczania 23% podatku VAT od transakcji sprzedaży nieruchomości. Rzeczoznawca wskazał w operacie jako dane bazowe transakcje, których przedmiotem były działki sąsiednie o nr ewid. 352/51, 352/46 i 352/29, a zatem nieruchomości z dostępem do sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej. Działka nr 352/29 została zbyta osobie fizycznej w dniu 15 kwietnia 2014r. za cenę 60.000,00 zł brutto. Spółka odprowadziła od tej transakcji należny podatek VAT w wysokości 23%, a zatem realna wartość i przychód od sprzedaży to 48.000,00 zł. Oferując tę działkę do sprzedaży Spółka wskazywała potencjalnym nabywcom, iż działka jest uzbrojona. W wyniku negocjacji została osiągnięta cena rynkowa w wysokości 60.000,00 zł brutto i to ta kwota powinna stanowić podstawę do wyliczenia wartości nieruchomości po wybudowaniu sieci. W ocenie skarżącej, wyżej wymienione błędy rzeczoznawcy spowodowały określenie "sztucznej", nie mającej odzwierciedlenia w realiach rynkowych wartości nieruchomości, a następnie naliczenie korzystnej dla organu opłaty adiacenckiej. Z tych względów Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.