Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie : Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 27 kwietnia 2017 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego M. K. kwotę 736 zł (słownie: siedemset trzydzieści sześć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Burmistrz Miasta i Gminy N. decyzją z dnia 13 stycznia 2017 r., znak [...] ustalił dla M. K. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości [...] zł ,z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 0,1659 ha w N..
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podano, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy N. został zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w N. nr [...] z dnia 27.06.2014r. i obowiązuje od dnia 23.08.2014r. Działka znalazła się w całości w terenach usług [...] Przed dniem wejścia w życie uchwały nieruchomość znajdowała się na terenie objętym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w N. z dnia 16.07.2007r i posiadała przeznaczenie: częściowo w terenach usługowych 1U (0,0030ha, oraz w terenach pasa technicznego ochrony wałów przeciwpowodziowych rzeki W. (IZzp). Dalej organ I Instancji podaje, że w myśl art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego, albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel sprzedaje tą nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, która nie może być większa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Działkę nr [...] strona zbyła w dniu 18.10,2016r.
Organ wskazał, że podstawą ustalenia wartości nieruchomości jest opinia rzeczoznawcy majątkowego wyrażona w operacie szacunkowym. Ze sporządzonego operatu wynika, że wartość nieruchomości wzrosła po uchwaleniu planu na skutek zmiany przeznaczenia. Dla nieruchomości ze względu na cel wyceny i rodzaj nieruchomości, wartość rynkową określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, oraz podejściem dochodowym, metodą inwestycyjną realizowaną w technice kapitalizacji prostej dochodu netto. W ocenie Burmistrza Miasta i Gminy N., argumentacja rzeczoznawcy, co do wyboru metody wyceny, kryteriów wyboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, oraz ustalenia rodzaju i liczby, oraz wagi cech rynkowych - są prawidłowe. Operat odpowiada przepisom prawa, które podają sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny.
Według operatu szacunkowego cena rynkowa wycenianej działki ewidencyjnej nr [...] wedle stanu przed wejściem w życie obecnie obowiązującego planu wynosiła [...] zł, zaś cena rynkowa nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia po wejściu w życie planu wynosi [...] zł. Od otrzymanej różnicy obu wartości uzyskano wysokość jednorazowej opłaty, przy zastosowaniu stawki 30% w kwocie [...]zł.
Odwołanie od decyzji złożył M. K. kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego stanowiącego podstawę naliczenia opłaty planistycznej. Jego zdaniem operat jest nieaktualny, a nadto nierzetelny, gdyż nie uwzględnia np. braku dojazdu do działki, położenia nieruchomości w strefie ochronnej wałów przeciwpowodziowych. Strona wskazuje także na nieprawidłową stawkę procentową zastosowaną w obliczeniu opłaty planistycznej. Odwołujący się podniósł także, iż nie zawiadomiono go o wszczęciu i zakończeniu postępowania, co uniemożliwiło wypowiedzenie się co do metod i sposobu wyceny gruntu.