Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Piotr Fronc (spr.) Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędzia WSA Paweł Darmoń po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 16 lutego 2022 r. sprawy ze skargi T. S. i J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 13 września 2021 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala.
Zaskarżoną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie znak [...] z dnia 13 września 2021 r. utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta T. z dnia 31 sierpnia 2020 r., znak [...] orzekającą o ustaleniu dla J. S. i T. S. jednorazowej opłaty w wysokości 17.094,90 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w T. i zobowiązującą do wpłaty powyższej opłaty.
Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym:
Decyzją z dnia 31 sierpnia 2020 r. Prezydent Miasta Tarnowa, m.in. w oparciu o art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2021 r. poz.741, zwanej dalej u.p.z.p.), ustalił skarżącym jednorazową opłatę w związku ze wzrostem wartości opisanej powyżej nieruchomości.
W uzasadnieniu organ podał, że umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego Rep. A nr [...] z dnia 16.08.2018 r. T. S. i J. S. sprzedali prawo własności nieruchomości, składającej się z niezabudowanej działki nr [...] o pow. 932 m2 obrębu [...].
Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że działka nr [...] obr. [...] powstała z podziału działki nr [...], dokonanego w 2017 r., a działka nr [...] powstała ze scalenia działek nr [...], [...], [...] obr. [...] (decyzja Prezydenta Miasta Tarnowa z dnia 10.02.2017 r. znak: [...]).
Na mocy obowiązującego do dnia 31.12.2003 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr XX/210/91 Rady Miasta Tarnowa z dnia 30.12.1991 r. w sprawie uchwalenia planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Tarnowa (Dz. Urz. Woj. Tarnowskiego Nr 1/92 z dnia 31.01.1992 r., poz. 6 z późn. zm.) działka nr [...] obrębu [...] zlokalizowana była w terenie oznaczonym symbolem 11.RP.C.VI.
W dniu 08.10.2016 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru miasta Tarnowa w rejonie ul. [...] i [...]", który swymi ustaleniami objął ww. działkę i przeznaczył ją pod funkcję MN-13; tj. teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W ww. uchwale w § 35 ustalona została stawka procentowa stanowiąca podstawę do naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu w wysokości 30% - dla terenów oznaczonych symbolami: MN, MN/U i U, oraz w wysokości 1% - dla pozostałych terenów.
Dla działki [...] obrębu [...] nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy.
Zbycie przedmiotowej nieruchomości 16.08.2018 r. nastąpiło w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie w 2016 r. planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Tarnowie nr XXVI 1/284/2016 z dnia 8.09.2016 r., a zatem zasadnym było wszczęcie przez Prezydenta Miasta Tarnowa postępowania w sprawie zbadania, czy nie zachodzi konieczność ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
Na potrzeby postępowania został sporządzony operat szacunkowy z dnia 19.12.2019 r., który został następnie podtrzymany przez biegłego w piśmie z dnia 16.07.2020 r. Organ stwierdził, że operat został prawidłowo sporządzony, zawiera wszystkie wymagane przez prawo elementy, jest spójny, logiczny, zupełny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości, jest wiarygodny. Autor sporządzonej wyceny dokonał określenia wartości nieruchomości podejściem porównawczym, za pomocą metody porównywania parami oraz metody korygowania ceny średniej. Biegły dokonał analizy transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych z terenu miasta Tarnowa, będących przedmiotem prawa własności, o wiodącym przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (14 transakcji), nieruchomości niezabudowanych dla których brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy (14 transakcji) oraz nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych w planie pod rolę i zieleń (3 transakcje). Następnie dokonał zestawienia bazy transakcji wraz z opisem i oceną cech rynkowych wszystkich nieruchomości przyjętych w procesie szacowania, jako nieruchomości porównywalne. Autor opracowania dokonał szczegółowego i obszernego opisu nieruchomości przyjętych do porównań wskazując położenie, stan prawny, wielkość, kształt, sąsiedztwo, możliwość zagospodarowania - przeznaczenie w planie, dostępność komunikacyjna, co w rezultacie umożliwia identyfikację działek i weryfikację posiadanych cech nieruchomości porównywalnych. W ocenie organu l instancji powyższe pozwala na stwierdzenie, że nieruchomości przyjęte do porównań spełniają wymogi art. 4 pkt 16 u.g.n. Opis nieruchomości przyjętych do porównań jest precyzyjny, bez wątpienia można stwierdzić, że spośród kilkunastu transakcji sprzedaży porównywalnych nieruchomości, do porównania przyjęte zostały nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny pod względem analizowanych cech mających wpływ na wartość.